Le Tribunal judiciaire de Marseille, juge des contentieux de la protection statuant en référé, rend une ordonnance le 13 novembre 2025. Il s’agit d’une action en constatation de résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers. Le juge déclare la demande recevable et constate l’acquisition de la clause résolutoire. Il ordonne l’expulsion du locataire et le condamne au paiement de diverses sommes, tout en rejetant les demandes dirigées contre la caution.

L’application immédiate de la loi du 27 juillet 2023 aux baux renouvelés

Le juge retient l’application du nouveau délai de six semaines issu de la réforme. Le bail initial a été conclu en février 2021 puis s’est renouvelé après l’entrée en vigueur de la loi. Le juge estime donc que le délai contractuel de deux mois est abrogé. « Le bail conclu le 13 février 2021 s’est renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi N° 2023-668 du 27 juillet 2023. » (Motifs, Sur l’acquisition de la clause résolutoire). Cette solution consacre une application extensive de la loi nouvelle aux relations contractuelles en cours.

La portée de cette interprétation est significative pour la sécurité juridique. Elle aligne la situation des baux renouvelés sur celle des contrats nouvellement conclus. Cette analyse s’écarte d’une jurisprudence antérieure plus restrictive. « Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. » (Tribunal judiciaire de Pau, le 18 décembre 2025, n°25/00510). Le juge marseillais opère donc un choix interprétatif favorable à la protection du bailleur.

La régularité du commandement et l’acquisition de la clause résolutoire

Le juge vérifie scrupuleusement la régularité formelle du commandement de payer. Il relève que l’acte comporte toutes les mentions obligatoires protectrices du locataire. « Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans deux mois ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. » (Motifs, Sur l’acquisition de la clause résolutoire). Cette analyse minutieuse assure le respect des droits de la défense.

Le sens de cette rigueur procédurale est de garantir l’effectivité du dispositif protecteur. Le constat de l’acquisition de la clause est ensuite une conséquence mécanique. « Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies. » (Motifs, Sur l’acquisition de la clause résolutoire). Cette approche rejoint une jurisprudence constante sur l’exigence d’un commandement infructueux. « En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». » (Tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, le 22 janvier 2026, n°25/00351). La décision renforce ainsi la prévisibilité de la procédure de résiliation de plein droit.