Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort, a rendu un jugement réputé contradictoire le 14 janvier 2025. Saisi par un bailleur pour impayés de loyers, le juge a examiné la demande de résiliation du bail et le paiement des sommes dues. Le locataire, défendeur, n’a pas comparu à l’audience. Le tribunal a déclaré la demande recevable et a fait droit aux principales requêtes du demandeur, constatant la résiliation du bail et ordonnant l’expulsion ainsi que le paiement de créances.
La régularité procédurale et l’acquisition de la clause résolutoire
Le juge vérifie d’abord le strict respect des formalités préalables à l’action. La loi encadre rigoureusement la procédure de résiliation pour impayés afin de protéger le locataire. Le bailleur doit notamment signaler la situation à une commission dédiée avant toute assignation. En l’espèce, « Monsieur [H] [M] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 avril 2024 » (Motifs, Sur la recevabilité). Ce formalisme est une condition de recevabilité de la demande, garantissant une tentative de médiation préalable. Le juge constate aussi que l’assignation a été notifiée à la préfecture dans les délais requis. Cette analyse souligne le caractère d’ordre public de ces règles protectrices, dont l’inobservation entraînerait l’irrecevabilité de l’action.
Le juge examine ensuite les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire stipulée au contrat. La loi impose un commandement de payer préalable et un délai de carence. « L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 […] dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement […] ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (Motifs, Sur l’acquisition). Le bail contenait une clause prévoyant un délai de deux mois, applicable en l’espèce. Le commandement étant resté sans effet, le juge constate que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 10 juin 2024 » (Motifs, Sur l’acquisition). Cette application stricte neutralise la clause jusqu’à l’expiration du délai légal, protégeant le locataire contre une résiliation automatique et immédiate.
La condamnation au paiement et les suites de la résiliation
La résiliation du bail ouvre droit au recouvrement des loyers impayés et à une indemnité d’occupation. Le locataire reste redevable des loyers échus jusqu’à la date de résiliation du contrat. Son maintien dans les lieux après cette date constitue une occupation sans titre. « Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation » (Motifs, Sur la demande en paiement). Pour réparer ce préjudice, le juge fixe une indemnité mensuelle équivalente au dernier loyer. Il condamne ainsi le locataire au paiement d’une provision sur la créance, constatant que ce dernier, « non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette » (Motifs, Sur la demande en paiement). Cette solution assure une réparation effective au bailleur lésé par l’occupation indue de son bien.
Les modalités pratiques de l’expulsion et les condamnations accessoires complètent le dispositif. Le juge ordonne la libération des lieux et organise les étapes de l’expulsion forcée en cas de refus. Il rappelle les délais de protection, comme l’interdiction de l’expulsion en période hivernale. Par ailleurs, le locataire, partie perdante, supporte les dépens et une indemnité forfaitaire pour frais irrépétibles. « La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile » (Motifs, Sur les demandes accessoires). Enfin, le jugement est déclaré exécutoire à titre provisoire, permettant une exécution immédiate malgré l’absence de voies de recours. Cet ensemble de mesures garantit l’effectivité de la décision rendue.
