Tribunal judiciaire de Marseille, le 15 septembre 2025, n°25/01407

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a rendu une ordonnance le 15 septembre 2025. Un bailleur public a engagé une procédure en constatation des effets d’une clause résolutoire pour impayés de loyers. Le juge a déclaré cette action irrecevable tout en accordant une provision sur la créance locative. Il a également rejeté la demande de délais de paiement présentée par la locataire. La solution distingue ainsi la recevabilité de l’action en résolution du fond du droit au paiement.

La sanction d’une irrecevabilité procédurale pour le bailleur

Le formalisme strict de la saisine préalable. Le juge a déclaré irrecevable la demande en constatation de la clause résolutoire. Le bailleur justifiait d’un courrier de signalement adressé à une caisse d’allocations familiales. Toutefois, l’accusé de réception produit émanait d’un organisme différent, la mutualité sociale agricole. Cette irrégularité dans la preuve de la saisine préalable est sanctionnée par l’irrecevabilité. La portée est rigoureuse et protège le locataire contre les défauts de procédure.

La confirmation d’une jurisprudence exigeante. Cette solution s’inscrit dans le sillage d’une jurisprudence attentive au strict respect des formalités. Un tribunal a déjà jugé que l’action était recevable lorsque l’assignation était intervenue après l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine. « L’action de l’OPH SILENE, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission » (Tribunal judiciaire de Marseille, le 28 février 2025, n°24/03087). La présente décision renforce cette exigence en contrôlant l’identité exacte de l’organisme saisi.

La dissociation des régimes applicables au fond et en référé

L’octroi d’une provision malgré l’irrecevabilité. Le juge a condamné la locataire au paiement d’une somme à titre provisionnel. Il a relevé que le décompte produit, non contesté, établissait une dette de 4 536,72 euros. « Dès lors, l’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner » la locataire au paiement de cette somme (Motifs). La valeur de cette décision est de dissocier la procédure de résolution, soumise à un formalisme strict, et la créance de loyers, dont l’existence peut être provisionnée.

Le rejet des délais de paiement au regard de la solvabilité. La demande de délais de paiement étalés sur trente-six mois a été rejetée. Le juge a pris en compte le montant de la dette et les ressources modestes de la locataire. Il a estimé qu’elle n’était pas en capacité de supporter un échéancier incluant le loyer courant et un fractionnement de l’arriéré. Cette appréciation souveraine des éléments de preuve limite le bénéfice des délais de paiement aux situations où la solvabilité future est établie. La portée est de maintenir une exigence de réalité dans l’aménagement des paiements.