Tribunal judiciaire de Marseille, le 16 juin 2025, n°24/05669

Le tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé le 16 juin 2025, a été saisi d’un différend né d’un bail commercial portant sur des locaux de boucherie. Le bail, conclu le 14 avril 2023, comportait une clause résolutoire. Des impayés récurrents ont conduit à la délivrance de commandements de payer les 17 et 26 septembre 2024.

Au 16 décembre 2024, le décompte de la dette locative atteignait 4 151,41 euros. Les bailleurs sollicitaient une provision, la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion, une indemnité d’occupation calculée à 971,25 euros avec majoration, et une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Deux défendeurs n’ont pas comparu, tandis que le locataire, non représenté, demandait par courrier des délais de paiement.

La juridiction a rappelé que, « par application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Elle a mobilisé l’article 835 du code de procédure civile, selon lequel « dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier », et l’article L 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Elle retient ensuite qu’ »il y a lieu de constater que celle-ci a produit ses effets et que le bail est en conséquence résilié », refuse des délais, accorde une provision de 4 151,41 euros, et « fixe l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du dernier loyer augmenté de la provision sur charges sans majoration, soit la somme de 925 € ».

I. Les conditions de l’intervention du juge des référés en matière de loyers commerciaux

A. L’exigence d’une obligation non sérieusement contestable

Le juge s’est d’abord conformé à l’office fixé par l’article 472 du code de procédure civile. L’absence de comparution ne dispensera jamais d’un contrôle de la régularité, de la recevabilité et du bien-fondé de la demande. La reprise textuelle est nette: « par application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur le fond, l’article 835 fonde la compétence du juge des référés pour octroyer une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement discutable. Les pièces produites suffisaient à lever toute contestation sérieuse: bail, commandements régulièrement délivrés, et décompte chiffré arrêté. La motivation le confirme, en des termes dépourvus d’ambiguïté: « que la dette locative n’étant pas ainsi sérieusement discutable, les défendeurs seront solidairement condamnés au paiement d’une provision de ce montant ». La solidarité des débiteurs accessoires s’ensuit, l’obligation de règlement découlant de l’acte de cautionnement n’étant pas remise en cause par un écrit de circonstance sollicitant des délais.

B. La mise en œuvre de la clause résolutoire de plein droit

Le juge articule ensuite l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », avec l’article L 145-41 du code de commerce. L’économie de ce dernier texte suppose un commandement visant la clause, demeuré infructueux pendant un mois, pour que la résiliation de plein droit produise ses effets. La décision reprend exactement que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux », puis constate, au vu des actes des 17 et 26 septembre 2024, que le délai a couru sans régularisation.

Dès lors, la juridiction « constate que celle-ci a produit ses effets et que le bail est en conséquence résilié ». Le recours au pouvoir de constatation du juge des référés est classique en pareille matière. Il est préféré à une résiliation judiciaire, dès lors que la clause a vocation à jouer automatiquement une fois le délai d’un mois expiré et les impayés demeurés persistants, sans qu’une interprétation extensive ne soit requise.

II. Les conséquences procédurales et financières tirées par la juridiction

A. L’indemnité d’occupation et sa détermination

L’indemnité d’occupation sanctionne l’occupation sans titre à compter de la résiliation. La juridiction la fixe en principe au niveau du dernier loyer et des charges, sauf stipulations spéciales ou éléments objectivés justifiant une modulation. La décision est explicite: « il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du dernier loyer augmenté de la provision sur charges sans majoration, soit la somme de 925 € ». Le refus de majoration de 5 % demandée se justifie, l’indemnité d’occupation priorisant la réparation de l’occupation illicite plutôt qu’une pénalité conventionnelle non prévue pour la phase post-résiliation.

Cette indemnité court « jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués », ce qui prévient toute ambiguïté sur la date de cessation. Elle s’accompagne d’intérêts « au taux légal à compter de l’assignation », conformément à la pratique qui rattache les intérêts moratoires à la demande en justice. Le cadre retenu, sobre et standardisé, sécurise les rapports locatifs à faible contestabilité.

B. L’expulsion, le refus des délais, et les frais de procédure

La conséquence principale de la résiliation constatée réside dans l’expulsion. L’ordonnance l’ordonne et précise les modalités d’enlèvement des meubles, « conformément aux dispositions de l’article R 433–1 du code des procédures civiles d’exécution ». La mesure est justifiée par la disparition du titre d’occupation. Elle est assortie du rappel utile que « la présente ordonnance de référé est exécutoire de droit », ce qui assure l’effectivité des mesures conservatoires et restitutoires en dépit d’un éventuel recours.

S’agissant des délais de paiement, le juge, usant de son pouvoir d’appréciation, estime que « l’importance de cette dette et l’absence de garantie suffisante que le locataire soit en mesure de s’en acquitter dans un délai raisonnable avec reprise du paiement des loyers et charges de façon pérenne s’opposent à l’octroi de délais de paiement ». Cette motivation, construite sur la gravité du manquement et l’absence de perspectives crédibles de redressement, s’aligne sur le contrôle concret exigé par le texte. La lettre du locataire, non étayée par des éléments financiers probants, ne pouvait, à elle seule, justifier une suspension des effets de la clause.

Enfin, l’allocation d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile traduit l’équité procédurale, tandis que la maîtrise des dépens est précisée par la formule suivante: « mais qui ne comprendront pas le coût des commandements de payer déjà comptabilisé dans la dette locative ». Cette exclusion évite une double imputation des frais liés aux commandements, déjà intégrés au poste principal. La solution concilie l’exigence de réparation des créanciers et la prohibition d’un cumul excessif au détriment du débiteur.

Ainsi, l’ordonnance articule de manière cohérente la provision en référé et la clause résolutoire, puis organise, avec mesure, les suites utiles en termes d’expulsion, d’occupation et de frais. La motivation, fondée sur des textes précis et des constats factuels vérifiables, offre une prévisibilité bienvenue pour la pratique des baux commerciaux en situation d’impayés persistants.