Tribunal judiciaire de Marseille, le 16 juin 2025, n°25/00786

Le Tribunal judiciaire de Marseille, par ordonnance de référé du 16 juin 2025 (RG 25/00786), statue sur un différend locatif commercial. Un commandement de payer a été délivré, la dette locative n’est pas contestée, et le bail prévoit une clause résolutoire de plein droit. Le bailleur demande une provision, l’acquisition de la clause et l’expulsion, tandis que le preneur sollicite des délais de paiement adaptés à ses difficultés.

La juridiction rappelle le fondement du référé-provision et l’autorité du contrat. Elle cite que « dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision », et que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». La question porte sur l’articulation entre l’octroi d’une provision fondée sur une obligation non contestée et la régulation des effets de la clause résolutoire par des délais.

L’ordonnance retient l’existence d’une dette de loyers et charges certaine, fixe une provision de 11 707,19 €, accorde des délais mensuels et conditionne la clause résolutoire à leur respect. Elle complète par une indemnité d’occupation en cas de résiliation et rappelle l’exécution de droit de la décision.

I. La provision en référé et la force obligatoire du bail

A. L’obligation non sérieusement contestable

Le cadre du référé-provision commande d’apprécier l’existence d’une contestation sérieuse. La juridiction vise l’article 835 et retient une dette reconnue, appuyée par le commandement délivré et l’absence de contestation utile. Elle énonce que « celle-ci n’étant pas sérieusement contestable, la locataire sera condamnée à s’acquitter d’une provision de ce montant ». Le critère est satisfait par l’aveu de la dette, qui interdit tout débat au fond en référé.

L’extrait rappelle la fonction de l’office du juge des référés, limité à la vraisemblance renforcée. La provision n’anticipe pas le fond, mais prévient l’inaction face à une obligation claire. Elle assure la célérité du recouvrement des loyers exigibles, tout en laissant intacte l’instance de fond si un débat devait naître ultérieurement.

B. La clause résolutoire et la force obligatoire du bail

L’ordonnance rappelle l’autorité du contrat en des termes constants du code civil. Elle cite que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », puis rappelle la stipulation déterminante du bail. Il est énoncé que « il résulte des stipulations du bail liant les parties qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit après délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux pendant un mois ».

Le raisonnement opère en deux temps, fidèle au texte contractuel. La stipulation de résolution de plein droit s’applique en cas de défaillance persistante, constatée après commandement resté infructueux. Cependant, la juridiction ne prononce pas immédiatement la résiliation, et réserve l’effet de la clause à la défaillance aux délais accordés, conciliant rigueur contractuelle et maîtrise judiciaire de l’exécution.

La solution confirme une ligne classique en matière de baux commerciaux. La force obligatoire gouverne la dette et la sanction stipulée, mais son effectivité demeure aménageable par le juge selon les textes qui permettent l’octroi de délais de grâce et la suspension des effets de la clause résolutoire, lorsque la situation le justifie.

II. L’aménagement judiciaire de l’exécution

A. Les délais de paiement et la suspension de la clause

La juridiction tient compte des éléments personnels et financiers avancés par le preneur. Elle décide que, « en raison des difficultés personnelles et financières dont elle fait état, il lui sera accordé des délais de paiement », en fixant des mensualités de 600 euros en sus du courant. Cette modulation concrétise un équilibre, entre recouvrement effectif et viabilité de l’exploitation.

La portée de cette décision apparaît nettement dans l’énoncé suivant : « la clause résolutoire du bail sera tenue pour suspendue dans la mesure où les délais impartis seront respectés et la reprise du paiement du loyer et des charges effective ». La suspension conditionnelle des effets de la clause s’inscrit dans l’office du juge des référés, qui peut ordonner des mesures utiles et temporaires, à la lumière des textes autorisant des délais de grâce et la neutralisation provisoire des clauses résolutoires.

La cohérence avec le droit positif est manifeste. L’aménagement préserve le contrat, incite le paiement structuré et maintient l’équilibre des prestations. Il protège l’activité économique sans dessaisir le bailleur de ses garanties, en conditionnant la suspension au respect strict du calendrier et des loyers courants.

B. Les suites de l’inexécution et l’indemnité d’occupation

L’ordonnance organise les conséquences d’un éventuel défaut de paiement. Elle prévoit l’expulsion et fixe l’indemnité d’occupation à 1 800 euros mensuels, outre charges, jusqu’à la libération définitive des lieux. Cette indemnité, provisionnelle, maintient l’équivalence économique de la jouissance sans titre et du loyer contractuel, tout en simplifiant l’exécution.

La décision prend soin d’affirmer la vigueur procédurale de la mesure. Elle précise que « Rappelons que la présente ordonnance de référé est exécutoire de droit. » L’exécution immédiate répond à la nature des référés, favorisant une mise en conformité rapide, tout en laissant la voie du fond ouverte si une contestation sérieuse surgissait plus tard.

L’économie générale de l’ordonnance est mesurée et pragmatique. Elle assoit la provision sur une créance certaine, suspend la clause pour permettre le rétablissement, et organise une sanction pleinement effective en cas de défaillance. La valeur de la solution tient à l’articulation précise entre célérité du référé, force obligatoire du bail et pouvoir d’aménagement des effets résolutoires, dans l’intérêt bien compris des deux parties et de la stabilité des relations commerciales.