Tribunal judiciaire de Marseille, le 18 septembre 2025, n°25/01741

Le juge du contentieux de la protection, statuant en référé, a été saisi par des bailleurs pour obtenir l’expulsion d’une locataire. Cette dernière était en défaut de paiement et n’avait pas souscrit d’assurance locative malgré un commandement. Le juge a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion, tout en rejetant les demandes reconventionnelles de la locataire fondées sur l’indécence du logement.

L’effectivité des clauses résolutoires en droit du bail

La décision rappelle les conditions strictes de mise en œuvre des clauses résolutoires. Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités préalables imposées par la loi. En l’espèce, un commandement de payer et de justifier d’une assurance avait été régulièrement délivré. La locataire n’a rempli aucune de ces obligations dans les délais impartis, ce qui a rendu la clause opposable. « En conséquence, la clause résolutoire est acquise. » (Sur la résiliation du bail et ses conséquences) La portée de cette analyse est de garantir une sécurité juridique aux bailleurs lorsque les conditions légales sont réunies. Elle confirme que le non-respect d’une obligation essentielle, comme l’assurance, peut suffire à entraîner la résiliation.

Le juge souligne également le caractère d’ordre public des délais de régularisation. Ces délais constituent un minimum durant lequel les effets de la clause sont neutralisés. « Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés » (Sur la résiliation du bail et ses conséquences) Cette précision a pour sens de protéger le locataire en lui accordant un temps incompressible pour se mettre en règle. La valeur protectrice de la loi est ainsi réaffirmée, même lorsque son application conduit in fine à l’expulsion.

Le référé comme mode de traitement des litiges urgents

L’ordonnance illustre l’articulation entre l’urgence et l’absence de contestation sérieuse en procédure de référé. Le juge statue rapidement car les manquements de la locataire sont établis de manière certaine. L’obligation de payer le loyer et de souscrire une assurance n’est pas sérieusement contestable en l’espèce. « Dès lors, l’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner » (Sur le paiement de sommes à titre provisionnel) Le sens de cette approche est d’offrir une réponse judiciaire efficace lorsque le droit s’applique de manière évidente, sans préjuger d’éventuels débats ultérieurs sur d’autres points.

La décision démontre enfin l’exigence probatoire pour soulever une contestation sérieuse. Les demandes reconventionnelles de la locataire ont été rejetées faute de preuves suffisantes. « la preuve indiscutable n’est pas rapportée de ce que les bailleurs en sont responsables et n’ont pas rempli leur obligation » (Sur les demandes reconventionnelles) La portée de ce raisonnement est de rappeler que l’allégation d’un trouble, même plausible, doit être étayée pour bloquer une procédure en référé. Cela préserve l’équilibre de la procédure d’urgence en évitant les manœuvres dilatoires.