Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a rendu une ordonnance le 18 septembre 2025. Le bailleur social a engagé une procédure en résiliation de bail pour impayés de loyers. Le juge a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de la locataire. Il a également accordé des délais de paiement pour la dette locative et suspendu les effets de la clause résolutoire. La solution combine ainsi une sanction pour inexécution et des mesures de protection du débiteur.
La sanction de l’inexécution contractuelle par le juge des référés
Le juge constate la résolution du bail pour défaut de paiement des loyers. L’existence de l’obligation de payer le loyer n’est pas sérieusement contestable. Le bailleur a régulièrement mis en œuvre la clause résolutoire par un commandement de payer. « Les sommes visées au commandement, que Madame [O] [C] ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai imparti. » (Sur la résiliation des baux et ses conséquences). La résolution est donc prononcée avec effet rétroactif et entraîne l’expulsion. Cette décision rappelle le caractère essentiel de l’obligation de payer le loyer dans le contrat de bail. Elle illustre la compétence du juge des référés pour ordonner l’exécution d’une obligation dont l’existence n’est pas sérieusement contestable. « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » (Motifs de la décision). La portée est de permettre une réaction rapide du bailleur face aux impayés, dans le respect d’une procédure contradictoire.
Le juge condamne également au paiement de sommes provisionnelles. Il fixe le montant de la dette locative restant due et accorde une provision. « Il convient donc de condamner Madame [O] [C] à payer à la SA GRAND DELTA HABITAT cette somme de 1 013,89 euros à titre provisionnel » (Sur le paiement de sommes à titre provisionnel). Cette condamnation provisionnelle est caractéristique de l’office du juge des référés. Elle permet au créancier d’obtenir une avance sans préjuger du fond du droit. Cette mesure est strictement encadrée par l’absence de contestation sérieuse sur l’obligation. Elle trouve un écho dans une jurisprudence similaire. « Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier » (Tribunal judiciaire de Nîmes, le 28 juillet 2025, n°25/00328). La valeur de cette mesure est d’assurer une protection efficace des intérêts du créancier dans l’attente d’un jugement au fond.
L’aménagement judiciaire des conséquences de l’inexécution
Le juge accorde des délais de paiement pour le remboursement de la dette locative. Il autorise un échelonnement sur trente-six mois. « Il convient d’autoriser Madame [O] [C] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par mensualités de 28 euros » (Sur les délais de paiement). Cette faculté offerte au juge est un tempérament important au principe de l’exécution forcée. Elle tient compte de la situation du débiteur et vise à éviter une expulsion définitive. Le juge conditionne cet aménagement au paiement régulier des loyers courants et des mensualités. Cette approche concilie la sanction de l’inexécution passée et la préservation du lien contractuel. Elle s’inscrit dans le cadre protecteur de la loi du 6 juillet 1989. La portée est de favoriser le maintien dans les lieux lorsque le locataire fait preuve de bonne foi.
Le juge suspend simultanément les effets de la clause résolutoire durant la période d’apurement. « Durant les délais de remboursement ayant été accordés à Madame [O] [C], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. » (Sur la suspension de la clause résolutoire). Cette suspension est la contrepartie logique de l’octroi de délais. Elle offre au locataire une chance de se maintenir dans les lieux s’il respecte le plan de paiement. Le juge pose une condition suspensive à la résolution définitive du bail. Cette mécanique juridique est essentielle pour rendre effectif le droit au maintien dans les lieux. Elle illustre le pouvoir d’adaptation du juge pour individualiser la solution. La valeur de cette suspension est préventive, elle évite une expulsion qui pourrait s’avérer injuste si la dette est finalement payée.
En définitive, cette ordonnance de référé présente un double visage. Elle sanctionne avec célérité l’inexécution du contrat par la résolution et l’expulsion. Elle tempère cette rigueur par l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Le juge opère ainsi une balance entre les intérêts du bailleur créancier et la protection du locataire débiteur. Cette décision rappelle que le référé est un instrument au service d’une justice équitable et efficace. Elle assure la sécurité contractuelle tout en humanisant les conséquences de l’insolvabilité.
