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Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé le 18 septembre 2025, examine la demande d’un bailleur public. Ce dernier sollicite la résiliation d’un bail pour impayés et l’expulsion de la locataire. Après un commandement de payer resté sans effet, le juge constate la résiliation du contrat. Il ordonne l’expulsion tout en accordant des délais de paiement pour la dette locative résiduelle. La décision opère ainsi un équilibre entre les droits du propriétaire et la protection du locataire.
L’acquisition de la clause résolutoire et ses effets immédiats
Le juge vérifie le respect des conditions légales de mise en œuvre. La loi du 6 juillet 1989 impose un formalisme strict pour la résiliation aux torts du locataire. Le bailleur doit justifier d’un commandement de payer visant expressément la clause résolutoire. Il doit également prouver la notification des impayés à la caisse d’allocations familiales dans les délais. Le juge relève que « l’établissement public 13 HABITAT produit également la notification à la CAF des Bouches-du-Rhône en date du 26 mars 2025 » (Sur la recevabilité). Cette condition de recevabilité est ainsi satisfaite avant l’assignation.
Le juge constate ensuite l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit. L’existence d’un arriéré locatif n’est pas contestée. Un commandement de payer a été délivré le 27 mars 2025 pour un arriéré précis. Le juge note que « les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai imparti » (Sur la résiliation du bail et ses conséquences). Dès lors, la condition résolutoire est réputée acquise sans nécessiter une intervention judiciaire supplémentaire. Cette analyse rejoint une jurisprudence constante sur l’effet automatique de la clause. « Aucun paiement n’étant intervenu, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies » (Cour d’appel de Rouen, le 5 juin 2025, n°24/03478). La résiliation est donc constatée à la date d’effet du commandement.
La modulation des conséquences de la résiliation par le juge des référés
Le juge use de ses pouvoirs pour ordonner des mesures provisoires urgentes. Constatant la résiliation, il ordonne l’expulsion de la locataire des lieux. Il fixe un délai de libération volontaire de sept jours après signification. À défaut, le bailleur pourra procéder à un commandement de quitter les lieux. L’expulsion forcée ne pourra intervenir qu’après un délai supplémentaire de deux mois. Le juge estime qu' »aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois […] soit réduit ou supprimé » (Sur la résiliation du bail et ses conséquences). Il prévoit aussi le sort des meubles conformément au code des procédures civiles d’exécution.
Parallèlement, le juge accorde des mesures de temporisation et des délais de paiement. Il condamne la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle. Celle-ci court à compter de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux. Il fixe également une provision sur la dette locative résiduelle, son existence n’étant « pas sérieusement contestable » (Sur le paiement de sommes à titre provisionnel). Cette application de l’article 835 du code de procédure civile est classique en référé. « L’obligation de paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle n’est pas sérieusement contestable » (Tribunal judiciaire de Paris, le 22 janvier 2025, n°24/56561). Le juge suspend même les effets de la clause résolutoire pour permettre un apurement.
L’ordonnance illustre la conciliation des impératifs contradictoires du référé locatif. Elle assure au bailleur l’exécution de son droit à recouvrer son logement et des sommes dues. Elle offre au locataire défaillant une ultime possibilité de régularisation sous contrôle judiciaire. La suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en sont les instruments. Cette solution préserve la finalité protectrice de la loi de 1989 tout en sanctionnant les manquements graves. Elle démontre l’étendue des pouvoirs du juge des référés pour adapter la décision aux circonstances.
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