Tribunal judiciaire de Marseille, le 18 septembre 2025, n°25/03644

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé le 18 septembre 2025, constate la résiliation d’un bail pour impayés de loyers. Il ordonne l’expulsion du locataire et condamne solidairement ce dernier ainsi que la caution au paiement de sommes provisionnelles. La décision accorde néanmoins au locataire des délais de paiement assortis d’une suspension conditionnelle des effets de la clause résolutoire, illustrant la conciliation des prérogatives du bailleur et des mécanismes de protection du locataire.

La mise en œuvre de la clause résolutoire et ses conséquences immédiates

Le juge constate la régularité de la procédure de résiliation de plein droit. Le bail contient une clause résolutoire et un commandement de payer a été délivré pour un arriéré locatif. « Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines. » (Sur la résiliation du bail et ses conséquences) Le juge en déduit que la condition suspensive est réalisée et constate la résiliation du bail à une date déterminée. Il ordonne en conséquence la libération des lieux sous sept jours, avec expulsion possible après un commandement de quitter les lieux. Cette application stricte sanctionne la défaillance du locataire dans son obligation essentielle de payer le loyer. La portée de cette décision est de rappeler la force exécutoire des clauses résolutoires régulièrement mises en œuvre, offrant au bailleur une voie rapide pour recouvrer son bien.

Parallèlement, le juge statue sur les conséquences pécuniaires de la résiliation. Il condamne solidairement le locataire et la caution au paiement d’une provision sur la dette locative arrêtée. « Il résulte du décompte produit, et de l’accord des parties que la dette locative s’élève à la somme de 647,66 euros au 18 septembre 2025. » (Sur le paiement de sommes à titre provisionnel) Il les condamne également au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux. Cette condamnation solidaire, fondée sur un cautionnement produit, permet un recours efficace du bailleur. Comme l’a précisé une autre juridiction, « l’ordonnance attaquée est confirmée en ce qu’elle a condamné solidairement la société Rafa Auto et M. [E] [C] au paiement de la somme provisionnelle » (Cour d’appel de Lyon, le 18 février 2026, n°24/08461). La valeur de cette solution réside dans la sécurisation du créancier par une décision exécutoire à titre provisoire, même en attendant un jugement au fond.

L’aménagement judiciaire des délais de paiement et son effet suspensif

La décision opère une conciliation en accordant au locataire un moratoire sur sa dette. Le juge use du pouvoir que lui confère la loi pour accorder des délais de paiement. « Il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif. » (Sur l’octroi de délais de paiement) Cette faculté est subordonnée au versement intégral du loyer courant avant l’audience, condition remplie en l’espèce. Le juge valide l’échéancier proposé par les parties, étalant le remboursement sur cinq mois. Cet aménagement témoigne de la fonction préventive du référé, visant à éviter l’expulsion par un apurement progressif de la dette. Sa portée est de favoriser le maintien dans les lieux lorsque le locataire fait preuve de bonne foi et de capacités de redressement.

Le moratoire s’accompagne d’un mécanisme conditionnel de suspension de la résiliation. Le juge suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution du plan. « Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué. » (Sur l’octroi de délais de paiement) Cette suspension crée une période probatoire où le locataire peut se racheter. En cas de succès, la résiliation est anéantie rétroactivement, restaurant pleinement le contrat. À l’inverse, tout manquement entraîne la reprise immédiate des effets de la clause et des procédures d’expulsion. La valeur de cet équilibre est de lier la survie du bail à la diligence du locataire, offrant une dernière chance tout en protégeant le bailleur contre de nouveaux impayés.