Tribunal judiciaire de Marseille, le 18 septembre 2025, n°25/03650

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a rendu une ordonnance le 18 septembre 2025. Le bailleur a saisi le juge pour obtenir la résiliation d’un bail d’habitation et l’expulsion des locataires pour défaut de paiement des loyers. Le juge a déclaré la demande recevable et a fait droit aux principales requêtes du demandeur. Il a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion, tout en accordant une provision sur la créance locative.

La régularité procédurale de la résiliation pour défaut de paiement

Le juge vérifie d’abord le strict respect des conditions légales de mise en œuvre de la clause résolutoire. La loi du 6 juillet 1989 encadre rigoureusement ce processus pour protéger le locataire. Le bailleur doit justifier d’un commandement préalable demeuré infructueux pendant un délai minimal.

L’ordonnance relève ainsi que « le commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ». Ce commandement, délivré en mars 2025, est resté sans effet. Le juge en déduit que « la clause résolutoire est acquise » et constate la résiliation du bail à la date du 17 mai 2025. Cette analyse confirme la jurisprudence exigeant un commandement précis. « D’après les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » (Tribunal judiciaire de Paris, le 14 mai 2025, n°22/11698). Le juge rappelle aussi le caractère d’ordre public du délai de grâce, neutralisant la clause pendant ce minimum.

Les pouvoirs du juge des référés en présence d’une obligation non sérieusement contestable

Le juge use ensuite de ses pouvoirs de référé pour ordonner des mesures provisoires. L’article 835 du code de procédure civile lui permet d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Cette condition est cruciale pour justifier une décision en l’absence de débat contradictoire approfondi.

En l’espèce, le juge fonde sa conviction sur « le dernier décompte locatif produit ». Il estime que « l’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement » les locataires à payer une provision. Ce raisonnement est conforme à la pratique des juridictions. « L’obligation du locataire de payer la somme de 17 949 euros au titre des loyers et charges échus […] n’est pas sérieusement contestable » (Tribunal judiciaire de Marseille, le 28 février 2025, n°24/03087). Le juge étend ce principe au paiement d’une indemnité d’occupation post-résiliation, fixée au montant du loyer.

Cette décision illustre l’efficacité de la procédure de référé pour le recouvrement de créances liquides et exigibles. Elle garantit au bailleur un recouvrement rapide sans préjuger du jugement au fond. Le juge veille toutefois à encadrer l’expulsion en imposant un délai de deux mois après un nouveau commandement, préservant ainsi les droits de la défense.