Tribunal judiciaire de Marseille, le 18 septembre 2025, n°25/03713

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire, a rendu sa décision le 18 septembre 2025. Un bailleur social a engagé une procédure en résiliation de bail pour impayés de loyers contre ses locataires, qui ne se sont pas présentés à l’audience. Le juge a déclaré la demande recevable et a constaté la résiliation du bail pour défaut de paiement dans le délai imparti par un commandement. Il a cependant accordé aux locataires des délais de paiement pour régulariser leur dette, suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire sous condition. La solution combine donc une condamnation ferme à l’expulsion avec une mesure de clémence permettant aux preneurs de conserver leur logement.

La sanction du défaut de paiement par la résiliation du bail

Le juge constate d’abord l’acquisition de la clause résolutoire en raison d’un impayé. Le bailleur a délivré un commandement de payer visant un arriéré locatif de 713,71 euros, ce qui est une condition de forme essentielle. « Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai imparti. » (Motifs, Sur la résiliation du bail et ses conséquences) Cette régularité de la procédure entraîne la constatation judiciaire de la résiliation du bail à une date fixe. Le juge ordonne en conséquence l’expulsion des locataires dans un délai de sept jours, avec un délai supplémentaire de deux mois avant toute exécution forcée. Cette décision rappelle le caractère essentiel de l’obligation de payer le loyer et la stricte application des conditions légales de la résiliation. La portée est claire : une procédure régulièrement menée aboutit à la perte du logement, soulignant la gravité de l’inexécution.

Le juge condamne parallèlement les locataires au paiement de diverses sommes dues. Il alloue une provision sur la dette locative, fixée à 1 231,17 euros par un décompte actualisé, car « l’obligation n’étant pas sérieusement contestable ». (Motifs, Sur le paiement de sommes à titre provisionnel) Il prononce également une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au loyer, due depuis la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux. Cette condamnation complète logiquement la résiliation en compensant l’occupation sans titre. Sa valeur réside dans la protection des intérêts patrimoniaux du bailleur pendant la période transitoire précédant l’expulsion effective, évitant toute jouissance gratuite.

La suspension conditionnelle des effets de la résiliation

Le juge tempère cependant cette sanction par l’octroi de délais de paiement. Il accorde aux locataires la possibilité de régulariser la dette locative en trente mensualités de quarante euros. « Il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser [les locataires] à se libérer de la dette locative en 30 mois. » (Motifs, Sur les délais de paiement) Cette mesure est subordonnée au respect scrupuleux des échéances et au paiement continu des loyers courants. Le défaut de paiement d’une seule mensualité entraînerait la déchéance du terme et l’exigibilité immédiate du solde. La portée de cette décision est de préserver le maintien dans les lieux malgré la résiliation déjà prononcée, en offrant une ultime chance de régularisation.

Cette clémence s’accompagne d’une suspension conditionnelle de la clause résolutoire. « Durant les délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation sont suspendus. » (Motifs, Sur la suspension de la clause résolutoire) Si les délais sont intégralement respectés, la clause sera réputée ne jamais avoir joué, anéantissant rétroactivement les effets de la résiliation. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet, permettant l’expulsion. Cette solution illustre la conciliation entre la sanction de l’inexécution et la protection du locataire, objectif d’ordre public de la loi de 1989. Elle se distingue d’une autre approche où des délais suspensifs rétroactifs sont accordés après régularisation complète, rendant la clause résolutoire inopérante. « Par voie de conséquence, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir été acquise par suite du commandement de payer, celui-ci ayant été complètement régularisé. » (Tribunal judiciaire de Bobigny, le 8 septembre 2025, n°25/00417) Ici, la suspension est prospective et conditionnelle, marquant une volonté de contrôle judiciaire strict du plan de paiement.