Tribunal judiciaire de Marseille, le 18 septembre 2025, n°25/03732

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a rendu une ordonnance le 18 septembre 2025. Le bailleur demandait la résiliation d’un bail pour défaut de paiement des loyers et l’expulsion du locataire. Ce dernier, bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu. Le juge a déclaré la demande recevable et l’a accueillie en constatant la résolution du bail. Il a également condamné le locataire à payer une provision sur sa dette et une indemnité d’occupation. La décision illustre l’articulation entre la procédure de référé et le régime protecteur de la loi de 1989.

La recevabilité de l’action en référé pour expulsion

Les conditions procédurales préalables sont strictement vérifiées. Le juge rappelle que l’action en résiliation pour défaut de paiement est subordonnée au respect de délais impératifs. Il constate que la dénonciation de l’assignation à la préfecture est intervenue six semaines avant l’audience. Il note également que la notification des impayés à la commission départementale a précédé l’assignation de plus de deux mois. Ces formalités, exigées par la loi du 6 juillet 1989, sont ainsi accomplies. La régularité de la procédure est donc établie et ouvre la voie à un examen au fond.

La recevabilité n’est pas affectée par la non-comparution du défendeur. Le juge applique l’article 472 du code de procédure civile qui prévoit de statuer au fond malgré une défense défaillante. Il examine néanmoins le bien-fondé de la demande avant d’y faire droit. Cette approche garantit que l’absence d’une partie ne conduit pas à une décision automatique. Elle assure une protection minimale même en cas de défaillance procédurale du locataire mis en cause.

La mise en œuvre de la clause résolutoire et ses effets

Le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement. Il relève qu’un commandement de payer visant expressément cette clause a été délivré pour un arriéré locatif précis. Il constate ensuite que les sommes réclamées n’ont pas été intégralement réglées dans le délai d’un mois. « En conséquence, la clause résolutoire est acquise. » (Sur la résiliation du bail et ses conséquences) Le délai de régularisation, d’ordre public protecteur, a donc été respecté par le bailleur. La résolution du contrat devient ainsi une conséquence automatique du défaut de paiement persistant.

Les conséquences de la résolution sont immédiates et multiples. Le juge constate la résiliation du bail à une date fixe et ordonne l’expulsion du locataire. Il rappelle que le délai de deux mois avant l’expulsion forcée ne peut être réduit sans circonstance particulière. Il condamne également le locataire à une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à la libération des lieux. Enfin, il accorde une provision sur la dette locative, estimant que son existence n’est pas sérieusement contestable. L’ordonnance, exécutoire à titre provisoire, permet une remise en possession rapide du logement.

La portée de cette décision est double. Elle confirme d’abord la rigueur du formalisme imposé au bailleur pour agir en résiliation. Elle rappelle ensuite l’efficacité du référé pour obtenir une mesure d’expulsion lorsque les conditions légales sont réunies. La jurisprudence citée éclaire ce point en soulignant que le juge doit vérifier le bien-fondé de toute exception soulevée. « Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire […] le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé » (Cass. Troisième chambre civile, le 5 mars 2026, n°24-15.820). Ici, l’absence de défense rend cette vérification superflue, mais le principe demeure.

La valeur de l’arrêt réside dans sa démonstration procédurale. Il montre comment le référé, normalement réservé aux mesures urgentes ou non sérieusement contestables, s’applique au contentieux locatif. La non-comparution n’empêche pas un examen substantiel du dossier. La décision assure ainsi un équilibre entre la protection des délais accordés au locataire et le droit du bailleur à recouvrer son bien. Elle sert de guide pour la mise en œuvre pratique des clauses résolutoires dans le cadre accéléré du référé.