Tribunal judiciaire de Marseille, le 18 septembre 2025, n°25/03894

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a rendu une ordonnance le 18 septembre 2025. Le bailleur a saisi le juge pour obtenir la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et l’expulsion du locataire. Ce dernier a sollicité en vain des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Le juge a déclaré l’action recevable, constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion et condamné le locataire au paiement de diverses sommes.

La mise en œuvre de la clause résolutoire pour impayés locatifs

Les conditions de la résiliation du bail sont strictement encadrées. Le juge rappelle que le paiement du loyer constitue une obligation essentielle du locataire au sens de la loi du 6 juillet 1989. Il constate qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré pour un arriéré locatif. Le juge souligne que « le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés » (Motifs, Sur la résiliation du bail). Ce point confirme le caractère d’ordre public de protection de ce délai de régularisation. La jurisprudence rappelle que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » (Tribunal judiciaire de Paris, le 16 janvier 2025, n°21/06387). Le juge constate que les sommes n’ont pas été intégralement payées dans le délai requis. Il en déduit logiquement que la clause résolutoire est acquise et prononce la résiliation du bail à une date déterminée.

Les conséquences de la résiliation et le rejet des demandes du locataire

La résiliation entraîne l’expulsion et des obligations financières persistantes pour l’occupant. Le juge ordonne la libération des lieux dans un délai de sept jours, avec un délai supplémentaire de deux mois après commandement avant une expulsion forcée. Il condamne également le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle jusqu’à la libération des lieux. Par ailleurs, il accorde une provision sur la dette locative, estimant que « l’obligation n’étant pas sérieusement contestable » (Motifs, Sur le paiement de sommes à titre provisionnel), ce qui est une condition de l’article 835 du code de procédure civile. Concernant les demandes du locataire, le juge les rejette en se fondant sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Il relève que « la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas établie » (Motifs, Sur les délais de paiement). Dès lors, il estime ne pouvoir accorder ni délais de paiement ni suspension des effets de la clause résolutoire. Cette solution est conforme à la jurisprudence qui précise que les juges « peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation » (Cour d’appel de Douai, le 6 février 2025, n°23/05027), ce qui implique un pouvoir discrétionnaire d’appréciation des circonstances.

Cette décision illustre rigoureusement le formalisme procédural protecteur en matière de résiliation pour impayés. Elle rappelle que le délai de régularisation post-commandement est un minimum intangible de protection. Le juge du référé use pleinement de ses pouvoirs pour trancher une situation non sérieusement contestable et ordonner des mesures urgentes. Le refus d’accorder des délais de paiement souligne que cette faculté est subordonnée à une reprise effective des paiements courants, préservant ainsi l’équilibre contractuel.