Tribunal judiciaire de Marseille, le 18 septembre 2025, n°25/04116

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance du 18 septembre 2025, se prononce sur une demande de résiliation de bail pour impayés. Le bailleur, ayant respecté les formalités préalables, sollicite l’expulsion du locataire et le paiement des sommes dues. Le juge constate la résiliation du bail mais accorde également un délai de paiement au locataire, suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire sous conditions.

La sanction des impayés locatifs entre rigueur procédurale et tempérance judiciaire

Le juge rappelle avec fermeté le caractère essentiel de l’obligation de payer le loyer. Le bail contient une clause résolutoire et un commandement de payer a été régulièrement délivré. Ce commandement « rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour payer sa dette » et « est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois. » (Motifs, Sur la résiliation du bail). En conséquence, la clause résolutoire est acquise et le juge constate la résiliation du bail. Cette application stricte confirme la jurisprudence selon laquelle « Le commandement de payer délivré dans les formes prévues […] étant demeuré infructueux, la clause résolutoire a donc été acquise » (Tribunal judiciaire de Bobigny, le 28 avril 2025, n°23/11726). La rigueur procédurale protège ainsi le créancier face à une obligation incontestable.

Toutefois, la décision opère un rééquilibrage en faveur du locataire par le biais de l’instruction. Le juge relève que les parties « s’accordent sur le fait que le loyer courant a été intégralement versé, mais également sur un échéancier de trois mois. » (Motifs, Sur l’octroi de délais de paiement). Cette constatation permet l’application des articles 24 V et VII de la loi de 1989, modifiés en 2023. Le juge peut ainsi accorder des délais et suspendre la clause résolutoire, introduisant une mesure de tempérance dans un contentieux autrement définitif. La portée est significative car elle permet, sous conditions, de purger la résiliation déjà constatée.

L’articulation délicate entre constatation de la résiliation et suspension de ses effets

La décision présente une apparente contradiction qu’elle résout par une mise en balance temporaire. D’un côté, elle constate la résiliation du bail à une date passée et condamne le locataire à une indemnité d’occupation. De l’autre, elle suspend les effets de la clause résolutoire et prévoit que si « les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise. » (Dispositif). Cette construction juridique hybride distingue le principe de la résiliation, acté, de ses effets pratiques, qui peuvent être neutralisés. La valeur de cette solution réside dans son pragmatisme, offrant une ultime chance de régularisation tout en maintenant la pression sur le locataire.

Le dispositif de la décision organise précisément les conséquences d’un échec du plan de paiement. Il prévoit qu’à défaut de paiement, « la clause résolutoire reprendra tous ses effets » et le locataire pourra être expulsé. (Dispositif). Cette mécanique conditionnelle renforce l’idée que la suspension n’est qu’un sursis. Elle rappelle que le juge, même bienveillant, ne saurait exonérer le débiteur de son obligation essentielle. La portée de l’arrêt est donc pédagogique : elle montre que la voie du redressement existe, mais qu’elle est étroite et conditionnée par une exécution parfaite des engagements pris par le locataire.