Tribunal judiciaire de Marseille, le 19 juin 2025, n°23/12197

Le tribunal judiciaire de Marseille, troisième chambre civile, a statué le 19 juin 2025 sur un litige de copropriété relatif au mandat de syndic. Des copropriétaires contestaient des actes accomplis après l’expiration alléguée d’un mandat, puis l’assemblée générale tenue le 11 septembre 2023 au sein de leur ensemble immobilier. La première assemblée, tenue le 11 juillet 2022, avait renouvelé le mandat avec effet au 1er juin 2022, tandis qu’une réunion du 26 octobre 2022 désignait un autre syndic. Après échanges d’écritures et clôture le 5 décembre 2024, l’affaire a été plaidée le 20 mars 2025; la décision a été rendue le 19 juin 2025. Les demandeurs sollicitaient la nullité du contrat signé le 11 juillet 2022, l’annulation intégrale de l’assemblée de 2023, des dommages-intérêts et une amende civile, ce que les défendeurs contestaient. La question portait sur l’autorité des délibérations non contestées dans le délai de l’article 42 de 1965, la foi du procès-verbal, et l’éventuelle faute du syndic. La juridiction rejette toutes les prétentions principales et accessoires, au terme d’un raisonnement centré sur la sécurité des décisions d’assemblée et l’exigence probatoire.

I. L’autorité des décisions d’assemblée et la validation du mandat

A. Le cadre légal et sa sanction

Le jugement affirme clairement l’exigibilité immédiate des résolutions d’assemblée. Il énonce que « les résolutions adoptées en assemblée générale sont exécutoires de plein droit dès leur adoption, et que les décisions d’assemblées générales s’imposent aux copropriétaires tant que leur nullité n’a pas été constatée ou prononcée par jugement définitif ». Cette affirmation place la sécurité juridique au cœur du contrôle, en amont de toute discussion factuelle.

Le texte de référence gouvernant la contestation est cité in extenso. Le tribunal rappelle que « l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée ». Le délai est bref, préfix, et conditionne la recevabilité même de l’action.

La juridiction encadre en outre les effets d’une convocation irrégulière. Elle souligne que « la convocation à une assemblée générale par une personne non habilitée ou dépourvue de qualité, ce qui est le cas lorsque l’assemblée générale est convoquée par un syndic après que ses fonctions ont pris fin, est une cause d’annulation de l’assemblée générale ». Elle ajoute immédiatement: « Il ne s’agit toutefois pas d’une cause d’annulation de plein droit et il est nécessaire que cette annulation soit demandée en justice dans les délais prévus par l’article 42 précité puis prononcée judiciairement ». La sanction n’opère donc qu’à la condition d’une saisine utile et temporellement régulière.

B. L’application au renouvellement du syndic et aux actes subséquents

Appliquant ces principes, le tribunal constate que l’assemblée du 11 juillet 2022 n’a pas été contestée dans le délai légal. Les résolutions sont dès lors définitives, ce qui conforte la validité du renouvellement de mandat avec effet au 1er juin 2022. L’irrégularité alléguée de convocation ne peut prospérer sans action en nullité recevable, précisément formée et jugée.

La charge de la preuve des irrégularités invoquées pesait sur les demandeurs; elle n’a pas été satisfaite. Le jugement rappelle que « les mentions du procès-verbal faisant foi jusqu’à preuve contraire ». Des attestations isolées, discutées dans leur forme, ne renversent pas l’autorité du document collectif. En l’absence d’éléments probants contraires, la décision d’assemblée conserve son efficience normative.

La nullité du contrat signé le 11 juillet 2022 est donc écartée, faute de cause juridique valable. La prétention visant « l’ensemble des actes » postérieurs, non identifiée et non circonscrite, est rejetée comme indéterminée. La solution conforte la stabilité de la gestion courante, en liant l’exécutivité des délibérations au respect du cadre de contestation.

II. La contestation de l’assemblée de 2023 et la responsabilité du syndic

A. L’opposition partielle, la foi du procès-verbal et l’irrecevabilité

Le juge replace l’analyse dans le périmètre impératif du texte. Il est expressément jugé que « Ces dispositions sont d’ordre public et les décisions d’assemblée générale ne peuvent faire l’objet d’une action en annulation en dehors de ce cadre ». La juridiction s’assure, y compris sans qu’on le lui demande, du respect de ces conditions; « Il appartient au tribunal de vérifier, même d’office, que les conditions d’application de ce texte sont remplies ».

Le procès-verbal de 2023 mentionne des votes favorables sur plusieurs résolutions. La conséquence en est tirée dans une formulation nette: « Il en résulte qu’ils n’ont donc pas la qualité d’opposants à l’ensemble des résolutions attaquées, comme l’exige l’article précité, et qu’ils sont par conséquent irrecevables à solliciter l’annulation de l’intégralité de l’assemblée générale ». L’irrecevabilité découle ici du périmètre même de l’opposition, apprécié résolution par résolution.

La contestation du sens des votes n’est pas utilement établie. Le tribunal retient que « Il a toutefois été rappelé que les mentions du procès-verbal d’assemblée générale font foi jusqu’à preuve contraire et qu’il appartient aux requérants de démontrer que celles-ci sont inexactes ». La preuve produite, lacunaire et isolée, ne renverse pas la foi due au procès-verbal. Faute de demande subsidiaire visant des résolutions identifiées, il n’y a pas lieu d’examiner la régularité au fond de chacune.

B. L’absence de faute caractérisée et les suites procédurales

Sur le terrain de la responsabilité délictuelle, le tribunal fixe le standard probatoire applicable. Il décide que « Il résulte de ces différentes dispositions que le syndic, à l’occasion de l’exercice de ses fonctions, est susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle vis à vis des copropriétaires en cas de manquement aux missions qui lui sont confiées, dès lors que ces manquements ont occasionné à ceux-ci un préjudice direct et personnel ». La faute alléguée doit être qualifiée et le lien de causalité démontré.

En l’espèce, la carence de convocation dans le délai espéré ne suffit pas, à elle seule, à caractériser une faute. Le jugement précise: « Le fait qu’elle n’ait pas convoqué une assemblée générale avant l’expiration de son mandat ne peut notamment, à lui seul, constituer une faute engageant sa responsabilité, dans la mesure où il est établi qu’une nouvelle assemblée générale a bien été convoquée rapidement après cette date, soit le 11 juillet 2022, pour statuer notamment sur cette question ». À défaut de préjudice direct et personnel établi, la demande indemnitaire est rejetée, comme l’est la requête d’amende civile.

Les conséquences accessoires demeurent classiques et proportionnées. Les demandeurs sont condamnés aux dépens et à une somme modérée au titre de l’article 700, tandis qu’une autre demande de frais irrépétibles est rejetée. Enfin, « Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter ». L’ensemble consacre un traitement rigoureux de la recevabilité, de la preuve et des effets attachés aux délibérations non contestées.