Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a rendu une ordonnance le 2 octobre 2025. Il s’agissait d’une demande d’une société d’HLM visant à constater la résiliation d’un bail pour impayés et à obtenir l’expulsion des locataires. Le juge a déclaré la demande recevable et a constaté l’acquisition de la clause résolutoire. Il a cependant accordé aux preneurs un délai de paiement pour l’arriéré, suspendant ainsi les effets de la résiliation sous condition.

La décision illustre le contrôle strict des conditions procédurales encadrant la résiliation pour impayés. Le juge vérifie d’abord le respect des formalités préalables imposées au bailleur social. « Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 2 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience » (article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). La saisine de la commission de prévention des expulsions est également justifiée en temps utile. Cette rigueur procédurale protège le locataire contre une expulsion trop hâtive. Elle rappelle que la jurisprudence exige un strict respect de ces étapes préalables pour garantir la recevabilité de l’action. « Par ailleurs, Madame [U], bailleur personne privée, est dispensée de la saisine préalable de la CCAPEX avant délivrance de l’assignation » (Tribunal judiciaire de Marseille, le 2 janvier 2025, n°24/04818). La distinction entre bailleurs privés et sociaux est ainsi réaffirmée.

Le juge procède ensuite à l’examen au fond des conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire. Il rappelle le principe légal issu de la réforme de 2023. « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Ce délai, réduit de deux mois à six semaines, constitue un ordre public de protection. En l’espèce, le bail contenait une clause prévoyant l’ancien délai de deux mois. Le commandement de payer étant resté infructueux au-delà de ce terme, le juge constate que la clause est acquise. Cette application stricte du délai contractuel, pourtant plus long que le délai légal nouveau, sécurise les engagements conventionnels. Elle rejoint une jurisprudence constante sur l’acquisition de la clause. « Un commandement de payer visant la clause résolutoire […] a été délivré […] le 5 octobre 2023. […] la clause résolutoire était donc acquise au 6 décembre 2023 » (Cour d’appel de Grenoble, le 11 mars 2025, n°24/02632).

La portée de l’ordonnance réside dans l’aménagement judiciaire des conséquences de la résiliation. Le juge use de son pouvoir d’octroyer des délais de paiement, introduit par la loi de 2023. Il accorde un moratoire de trente-six mois pour l’arriéré, sous condition de paiement du loyer courant. Surtout, il suspend les effets de la clause résolutoire pendant ce délai. « Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué » (article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Cette mesure, sollicitée par les parties, opère une véritable réhabilitation du contrat en cas de succès du plan. Elle traduit une volonté de préserver la relation locative lorsque le locataire fait preuve de bonne foi. Le juge opère ainsi un équilibre entre la sanction de l’inexécution et la protection du logement.

La valeur de cette décision est de concilier l’exécution forcée du contrat avec une mission sociale de prévention. En conditionnant l’expulsion au non-respect du plan de paiement, le juge évite une issue automatique. Il fait prévaloir une logique de second chance, caractéristique du contentieux de la protection. La suspension de la clause résolutoire constitue un outil puissant au service de cette politique. Elle permet de neutraliser temporairement les effets d’une clause pourtant acquise. Cette approche pragmatique et équilibrée répond à l’objectif de lutte contre les expulsions locatives. Elle inscrit la décision dans l’esprit des récentes réformes législatives favorisant les solutions aménagées.