Tribunal judiciaire de Marseille, le 25 septembre 2025, n°25/01118

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé le 25 septembre 2025, examine une demande de résiliation de bail pour défaut de paiement. Le bailleur sollicite l’expulsion du locataire, le paiement des loyers impayés et des indemnités d’occupation, ainsi que la condamnation des cautions. Le juge constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion, tout en accordant une provision sur la créance et en engageant la responsabilité des cautions dans la limite de leurs engagements.

La mise en œuvre encadrée de la clause résolutoire

La décision rappelle les conditions strictes d’acquisition d’une clause résolutoire en matière de baux d’habitation. Le juge souligne que le délai légal est un minimum impératif de protection. « Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés » (Motifs). Cette interprétation restrictive vise à protéger le locataire contre une expulsion trop rapide. Elle rejoint la jurisprudence qui annule les clauses stipulant un délai inférieur au cadre légal. « En matière de baux d’habitation, les clauses résolutoires qui contredisent l’encadrement légal de la résolution conventionnelle sont nulles » (Cour d’appel, le 29 octobre 2025, n°24/05235). La portée est claire : le formalisme de l’article 24 de la loi de 1989 est d’ordre public.

L’application au cas d’espèce permet de constater la régularité de la procédure. Le commandement de payer a été signifié en octobre 2024 et est resté infructueux plus de deux mois. « Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 décembre 2024 » (Motifs). La résiliation est donc acquise à cette date, rendant l’occupation ultérieure sans titre. Cette analyse est essentielle pour fonder la demande d’expulsion et le principe des indemnités d’occupation. Elle établit une date pivot certaine pour le changement de nature de l’occupation, passant de contractuelle à précaire.

Les conséquences pécuniaires de la résiliation et le rôle des cautions

La résiliation du bail ouvre droit au paiement de l’arriéré locatif et à une indemnité d’occupation. Le juge qualifie le maintien sans droit de faute civile. « Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation » (Motifs). L’indemnité est fixée au montant du dernier loyer, préservant les intérêts du bailleur. Cette solution compensatoire est classique et vise à réparer le préjudice de privation de jouissance. Elle s’aligne sur la jurisprudence reconnaissant le préjudice certain causé par une occupation indue. « L’occupation du logement sans droit ni titre constitue une faute et cause un préjudice » (Tribunal judiciaire, le 2 décembre 2025, n°25/00230). La valeur de la décision réside dans la condamnation provisionnelle, adaptée à la procédure de référé.

L’engagement des cautions est examiné avec rigueur, respectant le principe de strict interprétation. Le juge vérifie le délai de dénonciation du commandement. « Faute de signifier à la caution le commandement de payer délivré au locataire dans un délai de 15 jours, celle-ci ne peut être tenue aux pénalités ou intérêts de retard » (Motifs). Les cautions sont donc tenues, mais uniquement dans les limites temporelles et financières de leurs engagements respectifs. Cette analyse protège les cautions contre une extension imprévue de leur obligation. Elle rappelle que le cautionnement, acte accessoire, suit un régime procédural propre destiné à garantir ses droits. La décision opère ainsi un partage précis des responsabilités pécuniaires entre le locataire principal et ses garants.