Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a rendu une ordonnance le 25 septembre 2025. Le bailleur a sollicité la résiliation du bail pour défaut de paiement et l’expulsion de la locataire. Le juge a constaté la régularité de la procédure et l’acquisition de la clause résolutoire. Il a ordonné l’expulsion et condamné la locataire au paiement des sommes dues. La décision illustre le régime protecteur encadrant la résiliation pour impayés.

La régularité procédurale de la demande en résiliation

Le juge vérifie d’abord le strict respect des formalités préalables à l’action. La notification de l’assignation à la préfecture est une condition de recevabilité impérative. « Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 8 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience » (Motifs). Ce délai permet à l’autorité publique d’exercer son droit d’intervention. Le juge relève ainsi la parfaite conformité de la démarche procédurale initiée par le bailleur. Cette vérification préalable est essentielle pour assurer la sécurité juridique.

Le juge rappelle ensuite le caractère d’ordre public des règles protectrices du locataire. Le délai de grâce est un minimum intangible offert au débiteur. « Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative » (Motifs). Ce principe neutralise temporairement les effets de la clause résolutoire. La jurisprudence antérieure confirmait déjà cette analyse protectrice. « Il résulte des dispositions de l’article 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989 que les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges aux termes convenus. En application de l’article 24 de la loi précitée, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 pour se conformer aux dispositions contractuelles, la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux » (Tribunal judiciaire de Pontoise, le 10 décembre 2025, n°25/00323). La présente décision s’inscrit dans cette continuité.

La mise en œuvre des conséquences de la résiliation

Le juge constate la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire. Le commandement de payer est demeuré infructueux au-delà du délai contractuel. « Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies » (Motifs). Cette constatation entraîne la résiliation du contrat de location. Une autre jurisprudence avait déjà procédé à une telle constatation. « En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail au 24 mars 2025 » (Tribunal judiciaire de Grasse, le 5 février 2026, n°25/01252). Le juge en tire toutes les conséquences légales.

Il ordonne ensuite l’expulsion et statue sur les conséquences pécuniaires de l’occupation sans droit. Le maintien dans les lieux après la résiliation constitue une faute civile. « Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation » (Motifs). L’indemnité d’occupation est fixée au montant du dernier loyer connu. Le juge accorde également une provision sur la créance incontestable. Il rejette toutefois la demande de suppression des délais d’expulsion. Le juge opère ainsi une conciliation entre la protection du propriétaire et les garanties procédurales.