Tribunal judiciaire de Marseille, le 25 septembre 2025, n°25/04486

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a rendu une ordonnance le 25 septembre 2025. Il s’agissait pour un bailleur de faire constater la résiliation d’un bail pour impayés et d’obtenir l’expulsion de la locataire. Le juge a déclaré la demande recevable et a constaté la résolution du bail à la date du 28 juin 2025. Il a en conséquence ordonné l’expulsion et condamné la locataire au paiement de diverses sommes, tout en rejetant certaines demandes accessoires.

La régularité procédurale de la demande en résiliation

Le juge vérifie d’abord le strict respect des formalités préalables à l’action. La notification de l’assignation à la préfecture est intervenue plus de six semaines avant l’audience, conformément à la loi. Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé les impayés à la commission compétente deux mois avant l’assignation. Ces conditions de délai sont impératives pour la recevabilité de la demande. Leur vérification scrupuleuse souligne le caractère protecteur de la procédure d’expulsion. Elle garantit que le locataire a été informé et que les autorités ont pu tenter une médiation.

L’acquisition de la clause résolutoire est ensuite examinée au fond. Le juge rappelle que le paiement du loyer est une obligation essentielle du preneur. Il se fonde sur la clause du bail et sur la loi, qui encadre strictement son effet. « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Ce délai, récemment réduit, est un minimum d’ordre public. En l’espèce, le commandement est resté infructueux bien au-delà du délai contractuel de deux mois. La régularité de la procédure permet donc la résiliation de plein droit. Cette analyse confirme la supériorité des dispositions légales protectrices sur les stipulations contractuelles plus favorables au bailleur.

Les conséquences civiles de la résolution du contrat

La fin du bail génère d’abord une obligation de libérer les lieux. Le juge ordonne la restitution des clés dans un délai de quinze jours. À défaut, un commandement de quitter les lieux puis une expulsion pourront intervenir, avec le délai de deux mois prévu par la loi. Le rejet de la demande de suppression de ce délai souligne son caractère impératif. Ces mesures d’exécution forcée sont ainsi étroitement encadrées pour préserver les droits du locataire, même après la résolution du bail. Elles illustrent la recherche d’un équilibre entre le droit de propriété et la protection de l’occupant.

La résolution ouvre également droit à une indemnisation du bailleur. Le juge condamne la locataire au paiement des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation. Pour la période suivante, une indemnité d’occupation est due. Le juge la fixe au montant du dernier loyer, préservant ainsi les intérêts du propriétaire. Toutefois, en l’absence de comparution, le principe de la contradiction impose de limiter la condamnation au montant de l’assignation. Le juge statue donc par provision sur cette créance. Cette solution assure l’équité procédurale tout en permettant une réparation rapide du préjudice. Elle démontre l’adaptation des règles de la procédure civile aux exigences du référé.