Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a rendu une ordonnance le 25 septembre 2025. Le bailleur sollicitait la résiliation du bail pour défaut d’assurance et impayés, ainsi que l’expulsion du locataire. Le juge a examiné la recevabilité de la demande puis le fond du litige. Il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance et a ordonné l’expulsion, tout en accordant une provision au bailleur.

La recevabilité de l’action en constatation de résiliation

La demande a été jugée régulière en la forme. Le juge a vérifié le respect des délais de notification à l’autorité préfectorale. « Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 25 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 25 septembre 2025 » (Motifs). Cette condition procédurale, imposée par la loi, a donc été remplie. Le juge a ensuite écarté les demandes qualifiées de simples rappels. Il rappelle qu’il ne statue pas sur des demandes visant à « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions (Motifs). Cette rigueur procédurale garantit que seules les demandes ayant une portée juridique effective sont instruites.

La mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

Le juge a priorisé l’examen du défaut d’assurance, fondement conduisant à la résiliation la plus rapide. Il rappelle le régime légal de cette clause. « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet que dans un délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux » (Motifs). En l’espèce, un commandement a été délivré le 21 mai 2025 et est resté sans effet. « La clause résolutoire est donc acquise depuis le 21 juin 2025 » (Motifs). Cette application stricte consacre la nature protectrice du délai d’un mois, offrant au locataire un ultime temps pour se mettre en règle. La jurisprudence confirme cette interprétation, un tribunal ayant déjà jugé qu’un locataire « avait par conséquent un délai d’un mois pour remettre à son bailleur l’attestation d’assurance » (Tribunal judiciaire, le 21 février 2025, n°24/02565). La date d’acquisition de la clause détermine ensuite le régime des obligations pécuniaires.

Les conséquences pécuniaires de la résiliation et le pouvoir du juge des référés

La résiliation du bail entraîne la condamnation au paiement des loyers impayés jusqu’à sa date. Pour la période postérieure, une indemnité d’occupation est due. Le juge a fixé son montant au niveau du loyer antérieur, préservant ainsi les intérêts du bailleur. Le juge des référés a ensuite usé de son pouvoir pour accorder une provision. « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier » (Motifs). Cette décision s’appuie sur l’absence de contestation sérieuse de la dette par le locataire défaillant. Ce pouvoir est encadré par le code de procédure civile, qui prévoit que « l’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution » (Tribunal judiciaire de Bordeaux, le 14 novembre 2025, n°25/01340). La provision accordée ici couvre l’arriéré de loyers et les premières indemnités d’occupation, assurant une exécution rapide au créancier dont le droit est établi.

Cette décision illustre la rigueur procédurale du juge des contentieux de la protection. Elle rappelle la hiérarchie des causes de résiliation et l’importance des délais légaux protecteurs. Elle démontre aussi l’efficacité de la procédure de référé pour obtenir une provision lorsque la créance n’est pas sérieusement contestable. L’ordonnance assure ainsi un équilibre entre la protection des délais accordés au locataire et la sanction effective de ses manquements contractuels graves.