Tribunal judiciaire de Marseille, le 25 septembre 2025, n°25/04549

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a rendu une ordonnance le 25 septembre 2025. Le bailleur a sollicité la résiliation d’un bail d’habitation pour défaut de paiement et l’expulsion du locataire. Ce dernier, défendeur, est demeuré non comparant. La juridiction a examiné la recevabilité de la demande et le fond du litige. Elle a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion, tout en accordant une provision au bailleur pour les sommes dues.

Le formalisme impératif de la clause résolutoire

La décision rappelle le caractère d’ordre public des règles encadrant la résiliation pour impayés. Le juge applique strictement le délai de carence prévu par la loi, neutralisant la clause durant ce laps de temps. « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » (Motifs) Ce délai, récemment réduit de deux mois à six semaines, constitue une protection minimale pour le locataire défaillant. La portée de cette analyse est de souligner la nature impérative de la procédure, que les parties ne peuvent écarter. La valeur de la solution réside dans la sécurisation des rapports contractuels, en subordonnant la résolution à un formalisme précis. Cette rigueur trouve écho dans une jurisprudence constante, comme le rappelle un arrêt précisant que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effets qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » (Cour d’appel de Montpellier, le 27 février 2025, n°24/02618). La décision commentée adapte ce principe au nouveau délai légal.

La sanction du défaut de paiement et ses conséquences

L’acquisition de la clause résolutoire entraîne des effets immédiats et étendus. Le juge constate la résiliation rétroactive et en tire toutes les conséquences juridiques. Le défaut de paiement persistant après le commandement permet de constater que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies ». (Motifs) Cette constatation fonde à la fois l’expulsion pour occupation sans titre et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. La portée de cette analyse est de lier indissociablement la résolution du contrat à la privation de jouissance du bien. La valeur de la solution est de garantir une réparation intégrale au bailleur lésé. Le sens est de considérer que le maintien dans les lieux après la résolution constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Cette approche est cohérente avec d’autres décisions qui, après avoir constaté la résiliation, estiment que l’occupant est « sans droit ni titre » et que le bailleur est « donc bien fondé à demander son expulsion » (Tribunal judiciaire de Toulon, le 24 juin 2025, n°25/00072). La décision étend cette logique à la réparation pécuniaire.

Les pouvoirs du juge des référés en cas de non-comparution

La procédure en référé, malgré l’absence du défendeur, permet une instruction complète et une décision au fond. Le juge use de ses pouvoirs pour statuer sur la régularité et le bien-fondé de la demande. Il rappelle que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. » (Motifs) Cette règle procédurale permet d’éviter que l’inaction d’une partie ne paralyse le cours de la justice. La portée de cette analyse est d’affirmer la continuité de l’office du juge malgré le défaut contradictoire. La valeur de la solution est d’assurer l’efficacité de la justice tout en protégeant les droits de la partie présente. Le sens est de vérifier scrupuleusement les preuves apportées, le juge ne pouvant fonder sa décision sur des allégations non étayées. Cette rigueur est essentielle pour préserver les droits de la défense en dépit de l’absence.

La condamnation provisionnelle comme mesure d’urgence justifiée

Face à une créance non sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision. Il constate que le débiteur, par son absence, « n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. » (Motifs) Cette situation permet d’appliquer l’article 835 du code de procédure civile pour ordonner une mesure conservatoire. La portée de cette analyse est d’offrir au créancier un recours rapide sans attendre l’issue d’une procédure au fond. La valeur de la solution est de concilier célérité et équité, en réservant le droit du débiteur à contester ultérieurement le montant définitif. Le sens est de considérer que l’inexécution patente d’une obligation de paiement justifie une intervention immédiate du juge. Cette mesure provisionnelle assure ainsi une protection efficace des intérêts du bailleur pendant la durée de la procédure.