Tribunal judiciaire de Marseille, le 26 septembre 2025, n°25/04375

Le tribunal judiciaire de Marseille, statuant en juge des contentieux de la protection, a rendu une décision le 26 septembre 2025. Cette décision concerne une demande de résiliation de bail pour défaut de paiement et d’expulsion. Le locataire, défendeur, ne s’est pas présenté à l’audience. Le juge a examiné la recevabilité et le bien-fondé de la demande. Il a constaté la résiliation du bail conclu en juin 2022 et condamné le locataire à quitter les lieux. Il a également fixé une indemnité d’occupation et ordonné le paiement des loyers impayés.

La détermination du droit applicable dans le temps

Le juge a dû trancher la question du délai de grâce applicable. La loi du 27 juillet 2023 a réduit ce délai de deux mois à six semaines. Le bail litigieux avait été conclu avant l’entrée en vigueur de cette réforme. Le tribunal a appliqué le principe de non-rétroactivité de la loi. Il a ainsi retenu le délai contractuel de deux mois.

La solution repose sur une interprétation stricte du principe de non-rétroactivité. « Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. » (Motifs, 1.2). Le tribunal en déduit que les contrats antérieurs restent régis par l’ancien droit. Cette analyse rejoint celle d’une autre juridiction. « Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi » (Tribunal judiciaire de Béziers, le 21 novembre 2025, n°25/00444). La portée de ce point est essentielle pour la sécurité juridique. Elle protège les attentes légitimes des parties à un contrat.

La mise en œuvre des conditions de la résiliation

Le tribunal vérifie ensuite la réunion des conditions de la clause résolutoire. Le bail contenait une telle clause avec un délai de deux mois. Un commandement de payer a été régulièrement signifié le 25 octobre 2024. Le locataire n’a pas apuré sa dette dans le délai imparti. Aucun plan d’apurement n’a été conclu entre les parties. Le juge constate donc l’acquisition de la clause au terme du délai.

La décision démontre une application rigoureuse des conditions légales et contractuelles. Le commandement devait reproduire textuellement la clause et les dispositions légales. Le défaut de paiement est établi par l’historique des versements fourni. La résiliation est donc prononcée à la date du 26 décembre 2024. La valeur de ce contrôle est de protéger le locataire contre une résiliation abusive. Elle garantit le strict respect des formalités protectrices édictées par la loi.

Les conséquences civiles de la résiliation du bail

L’occupation des lieux après la résiliation génère des obligations spécifiques. Le locataire doit libérer les lieux et payer une indemnité d’occupation. Le juge rappelle aussi les délais légaux pour l’exécution de l’expulsion. Il fixe le montant de l’indemnité due.

L’indemnité d’occupation est analysée comme une compensation pour jouissance indue. Elle se substitue au loyer à partir de la date de résiliation. Son montant est fixé à la valeur du loyer et charges précédemment dus. « Par application de l’article 1240 du Code civil, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. » (Motifs, 1.3). Cette solution est conforme à la jurisprudence établie. « L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. » (Tribunal judiciaire de Marseille, le 26 juin 2025, n°25/02088). Sa portée est de réparer intégralement le préjudice du bailleur.

La condamnation au paiement de la dette locative

Le juge statue également sur la demande en paiement des loyers impayés. Le bailleur doit prouver l’existence et le montant de la créance. Il produit un décompte détaillé arrêté à une date certaine. Le tribunal en rectifie toutefois le montant pour exclure des frais de procédure. Le locataire, qui ne conteste pas, est condamné à payer la somme recalculée.

Cette partie de la décision illustre l’application des règles probatoires en matière contractuelle. Le bailleur, créancier, apporte la preuve de l’obligation de payer. Le locataire, défaillant, ne rapporte pas la preuve de son paiement. Le juge exerce son pouvoir d’office pour corriger l’évaluation de la créance. Il soustrait les frais de procédure indûment inclus dans le décompte. La valeur de ce contrôle est d’assurer une exacte qualification des sommes réclamées. Il prévient ainsi toute condamnation pour un montant non justifié.