Tribunal judiciaire de Marseille, le 27 août 2025, n°25/03601

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a rendu une ordonnance le 27 août 2025. Le bailleur d’un logement-foyer sollicitait la résiliation du contrat pour impayés et l’expulsion de l’occupant. Après une procédure par défaut, le juge a déclaré la demande recevable et l’a accueillie en constatant la résiliation de plein droit du bail. Il a ordonné l’expulsion et condamné l’occupant au paiement de diverses sommes.

La recevabilité de l’action en expulsion d’un logement-foyer

Le régime de notification à l’autorité préfectorale est inapplicable. Le texte exige cette formalité pour les baux meublés constituant une résidence principale. Le législateur a cependant prévu une exclusion expresse pour certains types d’habitation. « Les dispositions du présent chapitre ne s’appliquent pas aux logements-foyers » (Article L. 632-3 du code de la construction et de l’habitation). Le juge constate donc que le logement litigieux relève de cette catégorie spécifique. La dispense de notification préfectorale est ainsi strictement encadrée par la loi. Elle vise à adapter les procédures à la nature particulière de l’occupation. Cette interprétation restrictive préserve la sécurité juridique des opérateurs de logements-foyers. Elle évite toute extension frauduleuse de ce régime dérogatoire au droit commun.

La régularité de la résiliation pour impayés et ses effets

La clause résolutoire du contrat a été valablement mise en œuvre. Le bailleur a justifié d’une mise en demeure notifiée par huissier. Cette mise en demeure faisait référence à l’article du contrat prévoyant la résiliation. « Monsieur [J] [N] était informé du fait qu’à défaut de règlement dans les délais impartis, la résiliation du contrat serait acquise de plein droit » (Motifs). L’occupant n’ayant pas payé, la condition suspensive s’est réalisée. Le juge constate donc la résiliation de plein droit à la date prévue par la clause. Cette solution consacre l’autonomie de la volonté des parties contractantes. Elle rappelle la force obligatoire des conventions légalement formées. La sécurité des relations contractuelles en est ainsi renforcée.

Les conditions légales de l’expulsion sont ensuite précisément appliquées. Le juge ordonne la libération des lieux dans un délai de sept jours. Il prévoit ensuite le cadre de l’expulsion forcée en cas de résistance. « La société ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion » (Dispositif). Ce délai de deux mois est celui prévu par le code des procédures civiles d’exécution. Il constitue une garantie fondamentale pour l’occupant expulsé. Le juge rappelle également le sort des biens laissés sur place. Cette procédure stricte concilie le droit du propriétaire et la protection de l’occupant.

La condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation est justifiée. Elle court à compter de la résiliation du contrat jusqu’à la libération effective. Son montant est fixé par référence à l’ancienne redevance. Cette solution est classique en cas d’occupation sans droit ni titre. Elle vise à réparer le préjudice subi par le propriétaire privé de son bien. Elle dissuade également les occupations prolongées après la fin du contrat. Le juge statue enfin sur le recouvrement des créances anciennes. Il condamne l’occupant au paiement provisionnel des sommes dues. L’obligation de payer le loyer n’étant pas sérieusement contestable, cette provision est accordée.