Tribunal judiciaire de Marseille, le 27 août 2025, n°25/03604

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a rendu une ordonnance le 27 août 2025. La société gestionnaire d’un logement-foyer a engagé une procédure en constatation de résiliation de bail et en expulsion pour impayés contre l’occupant, qui ne comparaît pas. Le juge examine la recevabilité de l’action et le bien-fondé de la demande de résiliation. Il déclare l’action recevable, constate la résiliation du contrat, ordonne l’expulsion et condamne l’occupant au paiement de sommes dues.

Le régime dérogatoire des logements-foyers

Le juge écarte une condition de recevabilité généralement applicable. L’article L. 632-1 du code de la construction impose une notification préalable au préfet pour les expulsions de résidences principales. Toutefois, le juge relève que cette formalité n’est pas requise en l’espèce. Il constate en effet que le bien litigieux est un logement-foyer. Il fonde sa décision sur l’article L. 632-3 du même code, qui exclut expressément cette catégorie de logements du champ d’application de la procédure protectrice. « Les dispositions du présent chapitre ne s’appliquent pas aux logements-foyers » (article L. 632-3 du code de la construction et de l’habitation). Cette exclusion confirme le statut dérogatoire de ce type d’habitation, soumis à un régime spécifique. La jurisprudence antérieure a déjà souligné cette particularité, en rappelant que la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas non plus à ces structures. « L’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 exclut les foyers-logements du périmètre d’application de la loi du 6 juillet 1989, et notamment l’article 24 de ladite loi concernant la procédure de résiliation. » (Tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, le 22 janvier 2026, n°25/00386). La portée de cette décision est significative pour les gestionnaires, qui peuvent agir en justice sans accomplir cette formalité administrative préalable, accélérant ainsi la procédure.

La mise en œuvre d’une clause résolutoire pour impayés

Le juge constate la résiliation de plein droit du contrat en application d’une clause contractuelle. Il rappelle le principe général selon lequel la résolution peut résulter de l’application d’une clause résolutoire. Il vérifie ensuite la conformité de la procédure suivie par le bailleur aux stipulations du contrat et à la réglementation des logements-foyers. Le contrat prévoyait que la résiliation pour inexécution produisait effet un mois après une notification par lettre recommandée. Le bailleur a justifié avoir signifié une mise en demeure mentionnant expressément l’article 11 du contrat. Le juge relève que les sommes réclamées n’ont pas été intégralement payées dans le délai imparti. Il en déduit la résiliation de plein droit au terme du préavis contractuel. Cette analyse est conforme à la réglementation spécifique, qui autorise la résiliation pour impayé « lorsque trois termes mensuels consécutifs […] sont impayés » (article R.633-3, II, a) du code de la construction et de l’habitation). Une jurisprudence similaire a validé une clause contractuelle prévoyant une résiliation de plein droit pour impayé après mise en demeure. « La résiliation peut intervenir pour impayé lorsque trois termes mensuels consécutifs […] sont impayés. » (Tribunal judiciaire de Toulon, le 24 mars 2026, n°25/02173). La valeur de cette décision réside dans la rigueur apportée à la preuve de la mise en œuvre de la clause, condition essentielle pour sa validité.

Les conséquences attachées à la résiliation du contrat

La décision ordonne l’expulsion et fixe les obligations financières post-résiliation. Suite au constat de résiliation, le juge en tire les conséquences pratiques. Il ordonne d’abord la libération des lieux sous sept jours, avec la possibilité d’une expulsion forcée après commandement et délai de deux mois, conformément au code des procédures civiles d’exécution. Ensuite, il condamne l’occupant au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle jusqu’à la libération effective. Il fixe son montant au niveau de l’ancienne redevance, préservant ainsi la situation financière du bailleur. Enfin, statuant sur la créance locative antérieure, il alloue une provision pour la somme qu’il estime non sérieusement contestable, tout en accordant un délai de grâce de deux mois pour son paiement. Cette condamnation provisionnelle est rendue possible par les pouvoirs du juge des référés, qui peut accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La portée de cette partie du jugement est de garantir une exécution effective tout en aménageant, avec mesure, les conséquences pour l’occupant défaillant.