Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a rendu une ordonnance le 27 août 2025. Le bailleur d’un logement-foyer sollicitait la résiliation du contrat pour impayés et l’expulsion du résident. Après une procédure contradictoire par défaut, le juge a déclaré la demande recevable et l’a accueillie en partie. Il a constaté la résiliation de plein droit du contrat, ordonné l’expulsion et condamné le résident au paiement de diverses sommes.
Le régime dérogatoire des logements-foyers
La recevabilité de l’action en expulsion est soumise à des formalités spécifiques. Le code de la construction et de l’habitation impose généralement une notification préalable à l’autorité préfectorale. Toutefois, le juge a relevé que le logement litigieux entrait dans une catégorie particulière. « En l’espèce, il convient de constater que le logement litigieux relève de la catégorie des logements foyers, au sens de l’article précité, pour lesquels le code de la construction et de l’habitation dispense le bailleur de dénoncer l’assignation en expulsion auprès des services de la préfecture. » (Motifs, Sur la recevabilité) Cette qualification a donc permis d’écarter une cause d’irrecevabilité potentielle. La portée de cette décision est de confirmer l’application d’un régime procédural allégé pour ce type d’habitation. Elle souligne l’importance de la qualification exacte du logement pour déterminer les règles applicables. Cette approche facilite les procédures engagées par les gestionnaires de ces structures sociales.
Les conditions d’une résiliation de plein droit pour impayés
Le juge a ensuite examiné le fondement légal de la résiliation invoquée par le bailleur. Le droit commun des contrats et les règles spécifiques aux logements-foyers se combinent. L’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit un mécanisme précis. La résiliation est possible « pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs […] sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel […] reste due ». (Motifs, Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences) Le juge a vérifié le respect de cette condition et de la mise en demeure préalable. La société gestionnaire a justifié avoir signifié une mise en demeure référençant la clause résolutoire. « Les sommes visées dans la mise en demeure n’ont pas été intégralement payées dans le délai d’un mois. » (Motifs, Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences) La solution consacre l’effectivité des clauses résolutoires sous conditions légales. Elle rappelle la nécessité d’une mise en demeure formelle et du respect d’un délai de grâce. Cette rigueur procédurale protège le résident tout en permettant au bailleur d’agir.
Les suites de la résiliation : exécution et indemnisation
La décision de résiliation entraîne des conséquences pratiques ordonnées par le juge. Il a d’abord fixé les modalités de l’expulsion du résident. Conformément au code des procédures civiles d’exécution, un délai de deux mois après commandement est imposé. « DISONS qu’à défaut […] la société ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion » (Dispositif). Ce délai de protection est systématique sauf cas d’entrée par voie de fait. Parallèlement, le juge a accordé une provision sur la créance incontestable. Il a fixé la dette locative provisionnelle à 3 025,56 euros après examen d’un décompte actualisé. « L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner […] à payer […] la somme de 3 025,56 euros à titre provisionnel » (Motifs, Sur le paiement de sommes à titre provisionnel). Le référé permet ainsi une indemnisation rapide du créancier. L’expulsion reste néanmoins soumise à une procédure graduelle protectrice. Cette dualité assure l’équilibre entre l’exécution forcée et les droits du débiteur.
La consécration d’un équilibre procédural en matière d’hébergement
Cette ordonnance illustre l’adaptation des règles protectrices à un secteur spécifique. Elle valide un régime dérogatoire pour les logements-foyers, justifié par leur fonction sociale. La jurisprudence rappelle que « le code de la construction et de l’habitation dispense le bailleur de dénoncer l’assignation » dans ce cadre (Motifs, Sur la recevabilité). Cependant, le juge contrôle strictement les conditions de fond de la résiliation. Le dispositif légal exige des impayés caractérisés et une mise en demeure formelle. Cette solution rejoint l’esprit d’une jurisprudence antérieure sur les clauses résolutoires. Un tribunal a déjà jugé que les conditions d’acquisition d’une telle clause doivent être réunies (Tribunal judiciaire de Bobigny, le 19 août 2025, n°25/00524). La décision opère ainsi une synthèse entre efficacité procédurale et garanties substantielles. Elle permet une gestion viable des structures d’hébergement tout en encadrant les expulsions. L’équilibre trouvé sert la sécurité juridique des parties dans un contentieux souvent sensible.
