Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a rendu une ordonnance le 27 août 2025. Le bailleur d’un logement-foyer sollicitait la résiliation du contrat pour impayés et l’expulsion de l’occupant. Après une procédure par défaut, le juge a déclaré la demande recevable et l’a accueillie en constatant la résiliation de plein droit. Il a ordonné l’expulsion et condamné l’occupant au paiement de diverses sommes.
La recevabilité de l’action en expulsion dans les logements-foyers
Le régime de notification préalable à l’autorité administrative. Le code de la construction et de l’habitation impose généralement une formalité protectrice avant toute action en expulsion. L’assignation doit être notifiée au représentant de l’État « au moins un mois avant l’audience, afin qu’il informe les services compétents » (article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation). Cette règle vise à permettre l’intervention des services sociaux pour prévenir l’expulsion. Une jurisprudence récente rappelle que cette notification est requise « à peine d’irrecevabilité de la demande » (Tribunal judiciaire, le 29 juillet 2025, n°24/00153). Le législateur a donc instauré un filtrage procédural pour protéger les personnes vulnérables.
L’exclusion spécifique des logements-foyers de ce formalisme. Le juge a cependant relevé que le logement litigieux était un logement-foyer. Il a appliqué l’article L. 632-3 du même code, qui dispose que « les dispositions du présent chapitre ne s’appliquent pas aux logements-foyers ». Ainsi, le bailleur était dispensé de la notification à la préfecture. Cette exclusion se justifie par le statut particulier de ces structures, souvent gérées par des organismes sociaux, et par un encadrement contractuel spécifique. La recevabilité de l’action est donc appréciée différemment selon la nature du logement occupé.
Les conditions de la résiliation de plein droit pour impayés
Le fondement légal et contractuel de la résiliation. Le juge a combiné les dispositions du code civil et du code de la construction et de l’habitation. L’article 1224 du code civil prévoit que la résolution peut résulter de l’application d’une clause résolutoire. Le juge a ensuite appliqué l’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation, qui autorise la résiliation « pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs […] sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel […] reste due ». Une jurisprudence identique précise que le propriétaire peut résilier le contrat « notamment en cas d’impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs […] sont impayés » (Tribunal judiciaire de Paris, le 28 mars 2024, n°24/01288). Le contrat contenait une clause conforme, prévoyant un délai d’un mois après mise en demeure.
La mise en œuvre procédurale de la résiliation de plein droit. Le bailleur a justifié avoir signifié une mise en demeure précisant que le défaut de paiement entraînerait la résiliation de plein droit. Le juge a constaté que les sommes restaient dues après l’expiration du délai. Il en a déduit que la condition contractuelle et légale était remplie. La résiliation était donc acquise de plein droit à la date fixée par la mise en demeure, sans qu’une décision judiciaire déclarative soit nécessaire. Le juge s’est borné à en constater la réalité, ce qui justifiait les suites de l’expulsion et la condamnation à une indemnité d’occupation.
Les mesures ordonnées en référé et leurs modalités d’exécution
Le prononcé de mesures provisoires en présence d’une obligation non sérieusement contestable. Sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, le juge a accordé une provision pour la dette locative, estimant que l’obligation de payer n’était « pas sérieusement contestable ». Il a également fixé une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle jusqu’à la libération des lieux. Ces mesures sont caractéristiques du référé, permettant d’obtenir une avance sans attendre un jugement au fond. Le juge a veillé à calculer précisément les sommes dues, en rectifiant même le décompte initial du bailleur.
Le régime protecteur de l’expulsion malgré la résiliation de plein droit. Bien que la résiliation soit constatée, l’expulsion n’est pas immédiate. Le juge a rappelé les dispositions protectrices de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Il a accordé un délai de sept jours pour libérer volontairement les lieux. À défaut, un commandement devra être signifié, et l’expulsion forcée ne pourra intervenir qu’après un délai de deux mois suivant ce commandement. Ce double délai témoigne de la conciliation entre le droit du propriétaire et la protection de l’occupant, même en cas de résiliation régulière.
