Le tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé le 27 mai 2025, examine une demande en constatation de résiliation de bail pour impayés. Le juge du contentieux de la protection déclare l’action recevable et constate la résiliation du contrat. Il accorde cependant un délai de sept mois au locataire pour quitter les lieux et condamne ce dernier au paiement de diverses sommes. Cette décision illustre la conciliation entre la protection du créancier et les garanties procédurales du débiteur.

La recevabilité de l’action en résiliation

Le respect des conditions procédurales préalables. Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités imposées par la loi du 6 juillet 1989. La saisine de la commission dédiée doit précéder l’assignation d’au moins deux mois. « La SCI TV IMMO produit la notification à la CCAPEX en date du 16 décembre 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié au locataire le 10 décembre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation en date du 4 mars 2025 » (Motifs). Cette exigence vise à favoriser une solution amiable avant toute action judiciaire.

La notification obligatoire à l’autorité administrative. Une seconde condition concerne la dénonciation de l’assignation au préfet. Cette formalité doit être accomplie six semaines avant l’audience. « Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 5 mars 2025, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 27 mai 2025 » (Motifs). Le strict respect de ces délais est une condition de recevabilité de la demande, confirmant une jurisprudence constante.

Le constat de la résiliation et ses conséquences modulées

L’effet de plein droit de la clause résolutoire. Le juge constate la résiliation automatique du bail suite à l’inexécution du commandement. Le bail contenait une clause résolutoire applicable après un commandement resté infructueux deux mois. « Ce commandement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 décembre 2024, est resté sans effet pendant plus de deux mois » (Motifs). La résiliation est donc acquise de plein droit à une date certaine, simplifiant le constat judiciaire.

L’octroi d’un délai de grâce pour libérer les lieux. Malgré la résiliation, le juge use de son pouvoir d’appréciation pour accorder un sursis. Il examine la situation personnelle du locataire, son âge, sa recherche d’emploi et sa démarche de relogement. « Il apparaît que Monsieur [Y] est de bonne foi et que sa perte d’emploi l’a mis en difficulté pour régler son loyer » (Motifs). Le délai de sept mois accordé tient compte du droit à un logement et des diligences du locataire, conformément à l’article L. 412-4 du CPCE.

Cette ordonnance rappelle le formalisme procédural incontournable en matière d’expulsion pour impayés. Elle souligne également l’importance des mesures préalables de prévention. La décision démontre enfin la marge de manœuvre du juge pour tempérer les effets d’une résiliation. Elle concilie ainsi la sanction de l’inexécution contractuelle avec une protection sociale adaptée aux circonstances.