Le Tribunal judiciaire de Marseille, statuant selon la procédure accélérée au fond le 30 mars 2026, a débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes en paiement de charges de copropriété. Un syndicat des copropriétaires avait assigné deux copropriétaires indivisaires en paiement de charges échues et de provisions à échoir, sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat réclamait également des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la même loi, ainsi que des dommages-intérêts et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs contestaient la solidarité entre eux et soutenaient que la dette avait été éteinte par un virement de l’un des indivisaires. Ils opposaient également que les provisions à échoir étaient déjà échues à la date de la mise en demeure et que les frais de contentieux n’étaient pas justifiés. Le juge des référés a constaté que la somme réclamée au titre des charges échues avait été intégralement payée par le virement, laissant même un crédit en faveur des copropriétaires. Il a également relevé qu’à la date de la mise en demeure, toutes les provisions de l’exercice en cours étaient échues, privant d’effet la clause d’exigibilité anticipée. Sur la solidarité, le juge a estimé qu’aucune disposition légale ou conventionnelle n’était démontrée, la solidarité ne se présumant pas. Enfin, les frais de recouvrement ont été jugés non justifiés et la demande de dommages-intérêts rejetée faute de préjudice distinct. La question de droit centrale est celle des conditions dans lesquelles le syndicat des copropriétaires peut obtenir le paiement des charges et provisions à l’encontre de copropriétaires indivisaires, en présence d’un paiement partiel et d’une contestation sur la solidarité et l’exigibilité des provisions. Le juge apporte une solution qui révèle les exigences procédurales et substantielles pesant sur le syndicat. Il convient d’examiner d’abord les conditions de mise en œuvre de l’action en paiement de charges de copropriété (I), puis les limites que le juge oppose au recouvrement des charges (II).
I. Les conditions rigoureuses de mise en œuvre de l’action en paiement de charges
L’action en paiement de charges suppose que le syndicat établisse l’exigibilité de sa créance et la qualité des débiteurs. Le juge marseillais rappelle que le paiement effectif éteint la dette et que l’exigibilité anticipée des provisions est subordonnée à des conditions strictes. Il exige également que la solidarité entre indivisaires soit démontrée.
A. L’exigibilité des charges subordonnée à l’absence de paiement et à l’échéance des provisions
Le juge constate que le syndicat produit les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes et le budget prévisionnel, ce qui rend la créance certaine, liquide et exigible conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Cependant, il observe qu’un virement de 4187,07 euros a été effectué par l’un des copropriétaires sur le compte indivis, couvrant l’intégralité de la somme due au titre des charges impayées et laissant même un solde créditeur. La créance étant éteinte, la demande en paiement des charges échues est rejetée. S’agissant des provisions à échoir, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat d’exiger, après mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, le paiement des provisions non encore échues pour l’exercice en cours. Le juge relève qu’à la date de la mise en demeure, toutes les provisions de l’exercice en cours étaient déjà échues. Dès lors, la clause d’exigibilité anticipée ne peut jouer, les provisions étant déjà devenues exigibles par l’effet de l’échéance. Cette solution s’inscrit dans la rigueur exigée par la Cour de cassation dans son arrêt du 15 janvier 2026, qui précise que le syndicat « ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure » (Cass. Troisième chambre civile, 15 janvier 2026, n°23-23.534). En l’espèce, le syndicat ne démontre pas que les provisions litigieuses étaient des provisions à échoir au sens de l’article 19-2, puisqu’elles étaient échues au moment de la mise en demeure.
B. L’exigence de démonstration de la solidarité entre indivisaires
Le syndicat demandait la condamnation solidaire des deux copropriétaires indivisaires. Le juge rappelle le principe de l’article 1310 du code civil selon lequel « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ». Il constate qu’aucune disposition légale n’impose la solidarité entre indivisaires pour les charges de copropriété. Les articles 815 et suivants du code civil ne prévoient pas une telle solidarité, comme le rappelle la Cour d’appel de Poitiers dans un arrêt du 11 mars 2025 : « Les dettes nées du fonctionnement de l’indivision ne sont solidaires entre indivisaires que par l’effet de la loi ou celui d’une stipulation expresse » (Cour d’appel de Poitiers, 11 mars 2025, n°23/00834). Le juge marseillais ajoute que le syndicat ne justifie d’aucune stipulation contractuelle, telle qu’une clause du règlement de copropriété prévoyant la solidarité. Dès lors, il n’y a pas lieu de condamner solidairement les copropriétaires. Il écarte également la condamnation in solidum, réservée aux responsables d’un même dommage. Cette position est conforme à la rigueur jurisprudentielle qui n’admet la solidarité qu’en présence d’une clause expresse. Le juge vérifie ainsi que les conditions de l’action en paiement sont strictement remplies.
II. Le contrôle rigoureux des frais de recouvrement et des demandes accessoires
Le juge des référés exerce un contrôle étroit sur les frais que le syndicat entend imputer au copropriétaire sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il refuse également d’allouer des dommages-intérêts au syndicat faute de préjudice distinct établi.
A. La nécessité de justifier des diligences réelles et inhabituelles pour les frais de recouvrement
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée sont imputables au copropriétaire défaillant. Le juge marseillais rappelle que ne sont pas assimilés à des frais nécessaires les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic, sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. En l’espèce, le syndicat avait imputé la somme de 577 euros, prélevée sur le virement du copropriétaire, à des frais intitulés « envoi auxiliaire de justice 2 ». Le juge constate que ces frais ne sont justifiés par aucune diligence exceptionnelle qui ne relèverait pas de la fonction normale du syndic, laquelle est de collecter les charges. Il en déduit que cette somme ne peut être prise en compte et rejette la demande au titre des frais nécessaires. Cette solution est conforme à la jurisprudence constante qui exige une démonstration précise des diligences inhabituelles. Le juge vérifie ainsi que le syndicat ne profite pas du paiement spontané pour intégrer des frais non justifiés.
B. L’absence de démonstration d’un préjudice distinct ouvrant droit à des dommages-intérêts
Le syndicat sollicitait des dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par le retard de paiement, invoquant la mauvaise foi des copropriétaires. Le juge rappelle le principe de l’article 1231-6 du code civil : le retard dans le paiement d’une somme d’argent est réparé par les intérêts au taux légal, et des dommages-intérêts distincts ne peuvent être accordés que si le créancier justifie d’un préjudice indépendant de ce retard. En l’espèce, le syndicat ne produit aucune pièce démontrant une difficulté de trésorerie ou une gêne financière particulière subie par la copropriété du fait du retard. La simple affirmation d’une « mauvaise foi caractérisée » est insuffisante. Dès lors, le juge rejette la demande de dommages-intérêts. Il condamne en outre le syndicat aux dépens et refuse de faire application de l’article 700 du code de procédure civile, le syndicat succombant entièrement. Cette solution rappelle que la procédure accélérée au fond ne doit pas être utilisée pour tenter d’obtenir des sommes non justifiées, sous peine d’exposer le syndicat à supporter les frais de l’instance. Le juge manifeste ainsi sa volonté de protéger les copropriétaires contre des demandes abusives ou insuffisamment étayées.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
Article 1310 du Code civil En vigueur
Article 1231-6 du Code civil En vigueur
Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
