Tribunal judiciaire de Marseille, le 4 décembre 2025, n°25/03288

Le juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance le 4 décembre 2025, se prononce sur une demande de résiliation de bail pour impayés. Le bailleur, ayant satisfait aux conditions de recevabilité, invoque une clause résolutoire après un commandement de payer demeuré infructueux. Les locataires sollicitent l’octroi de délais de paiement. Le juge constate la résiliation du bail conclu avant la réforme de 2023 et rejette la demande de délais. Il condamne les locataires au paiement des sommes dues et à la libération des lieux.

L’application du principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle

La décision opère une distinction temporelle cruciale fondée sur l’article 2 du code civil. Elle écarte l’application de la loi du 27 juillet 2023 aux contrats antérieurs, préservant ainsi le délai contractuel initial. Le juge rappelle que « la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif » (Motifs, 1.2). Cette lecture stricte garantit la sécurité juridique des conventions en cours.

La portée de cette analyse est confirmée par une jurisprudence récente. Un tribunal a ainsi jugé qu' »il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal » (Tribunal judiciaire de Paris, le 6 septembre 2024, n°24/03281). La solution consacre la stabilité des situations contractuelles établies.

Le rejet des délais de paiement et ses conditions strictes

Le juge examine ensuite la demande de délais de paiement formulée par les locataires. Il applique les conditions cumulatives posées par l’article 24 de la loi de 1989. L’octroi de délais est subordonné à la reprise des paiements et à une capacité financière avérée. En l’espèce, les conditions ne sont pas réunies pour accorder un aménagement du paiement de la dette.

La décision relève que les revenus du foyer « ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel » (Motifs, 1.2). Elle note également l’absence de reprise du versement intégral avant l’audience. Ces constatations factuelles sont déterminantes pour le rejet de la demande de suspension de la clause résolutoire. Le juge rappelle ainsi le caractère exigeant du dispositif protecteur.

La jurisprudence souligne que le succès d’une telle demande suppose que le locataire « est en situation de régler sa dette locative et a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience » (Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, le 6 octobre 2025, n°25/00276). La présente décision illustre les conséquences de l’absence de ces prérequis. Elle affirme la nature subsidiaire et conditionnelle de cette protection procédurale.

Cette ordonnance rappelle avec fermeté les principes gouvernant la résiliation pour impayés en matière de bail d’habitation. Elle affirme d’abord la primauté du principe de non-rétroactivité pour les contrats en cours. Elle applique ensuite rigoureusement les conditions de l’octroi judiciaire de délais de paiement. La solution maintient un équilibre entre la protection du locataire et les droits du bailleur, en subordonnant les mesures de grâce à un effort financier préalable et réaliste.