Le juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé le 4 décembre 2025, examine une demande en expulsion et paiement provisionnel. La bailleresse invoque une clause résolutoire pour loyers impayés suite à un commandement demeuré infructueux. Le locataire, ayant soldé sa dette avant l’audience, sollicite des délais de paiement. Le juge rejette les demandes principales mais organise la purge de la défaillance par l’octroi de délais rétroactifs. Il constate in fine que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué.
Le principe de non-rétroactivité de la loi protectrice
Le juge rappelle d’abord le principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle. La réforme du 27 juillet 2023 a réduit le délai de grâce après commandement de deux mois à six semaines. Le juge écarte son application au bail antérieur, faute de disposition expresse contraire. « Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. » (Motifs, sur la clause résolutoire). Le contrat reste donc soumis à la loi ancienne et à ses stipulations. La solution consacre la sécurité juridique et la force obligatoire du contrat. Elle rejoint une jurisprudence constante sur l’application temporelle des lois en matière contractuelle. Ce point est essentiel pour déterminer le délai légal applicable à l’acquisition de la clause.
La purge rétroactive de la clause résolutoire
Le juge met ensuite en œuvre le mécanisme correctif de l’article 24 de la loi de 1989. Il peut accorder des délais de paiement sous conditions, suspendant les effets de la clause. « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus. » (Motifs, sur la clause résolutoire). La condition de reprise des loyers courants est réputée satisfaite par l’accord des parties. Surtout, le juge constate le paiement intégral de la dette avant l’audience. Il accorde donc des délais rétroactifs jusqu’à la date de ce paiement. La clause est finalement réputée ne pas avoir joué, anéantissant la résolution.
La fonction sociale du bail et la prévention des expulsions
Cette décision illustre la philosophie protectrice du statut des baux d’habitation. Le juge utilise pleinement son pouvoir d’aménagement pour éviter l’expulsion. Il transforme une situation de défaillance avérée en simple retard apuré. La sanction contractuelle est effacée au nom de la stabilité du logement. Cette approche favorise le maintien dans les lieux lorsque le locataire fait preuve de bonne foi. Elle s’inscrit dans le cadre plus large de la prévention des expulsions locatives. La procédure respecte ainsi les exigences de saisine de la commission de coordination. Le juge concilie le droit du créancier au paiement et la protection du débiteur de bonne foi.
Les pouvoirs du juge des contentieux de la protection en référé
L’ordonnance démontre enfin l’étendue des pouvoirs du juge statuant en référé. Il peut ordonner une provision ou l’exécution d’une obligation peu contestable. Il use aussi de son pouvoir d’office pour aménager les délais de paiement. Le caractère provisionnel de sa décision n’empêche pas un règlement définitif du litige. L’exécution provisoire de droit renforce l’efficacité de la mesure juridictionnelle. Le juge statue en équité sur les frais non compris dans les dépens. Cette décision montre la souplesse et l’efficacité de cette procédure d’urgence. Elle permet un règlement rapide tout en préservant les droits substantiels des deux parties.
