Tribunal judiciaire de Marseille, le 4 septembre 2025, n°25/03343

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a rendu une ordonnance le 4 septembre 2025. Le bailleur demandait la constatation de la résiliation du bail pour impayés et, subsidiairement, pour vente. Le locataire était absent à l’audience. Le juge a rejeté la demande principale mais a accueilli la demande subsidiaire, constatant la résiliation pour vente et ordonnant l’expulsion. Il a également accordé une provision sur la créance et fixé une indemnité d’occupation.

La sanction d’une clause résolutoire non conforme

Le juge des référés écarte la demande fondée sur la clause résolutoire pour défaut de paiement. Il rappelle les pouvoirs limités du juge des référés, qui ne peut trancher une contestation sérieuse. Une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables. (Motifs). Le juge constate que la clause contractuelle ne fixe aucun délai pour le locataire avant résiliation. La clause, en ne stipulant pas un délai d’au moins deux mois ou six semaines, a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989. (Motifs). Cette analyse protège le locataire contre les clauses abusives. Elle rappelle le caractère impératif des délais de grâce légaux. La clause est ainsi privée d’effet, renvoyant la discussion sur sa validité au fond.

La régularité du congé pour vente produit ses effets

Le juge accueille la demande subsidiaire en constatant la résiliation par l’effet d’un congé pour vente régulier. Il vérifie scrupuleusement le respect des formalités légales. Le congé est signifié plus de six mois avant cette échéance. Il sera relevé en outre que le congé rappelle son motif, la vente du bien loué, mentionne le prix, de 520.000 euros, et les conditions de la vente projetée. (Motifs). Le locataire n’ayant pas exercé son droit de préemption, la résiliation est acquise. M. [E] [M] n’ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 28 février 2025. (Motifs). Cette solution est conforme à une jurisprudence établie. « Madame [R] [O] et Monsieur [K] [M], n’ayant pas usé de leur droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 31 août 2023 à minuit. » (Tribunal judiciaire de Paris, le 12 juillet 2024, n°23/09500). Elle assure la sécurité juridique des opérations immobilières.

Les mesures provisoires accordées en référé

Malgré l’échec sur la clause résolutoire, le juge use de ses pouvoirs pour accorder des mesures provisoires utiles. Sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, il accorde une provision sur la créance locative impayée. L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner M. [E] [B] à payer à M. [I] [P] la somme de 11.300 euros à titre provisionnel. (Motifs). Il fixe également une indemnité d’occupation due depuis la résiliation du bail. Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due […] au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. (Motifs). Ces mesures conservatoires permettent de préserver les intérêts du bailleur pendant la durée de la procédure au fond. Elles illustrent l’utilité pratique de la procédure de référé.

La portée pratique de la décision

Cette ordonnance opère une distinction nette entre les questions de fond et les mesures urgentes. Elle rappelle la nullité des clauses résolutoires ne respectant pas les délais légaux d’ordre public. Elle valide en revanche pleinement les effets d’un congé pour vente régulier, conduisant à l’expulsion. La décision démontre l’efficacité du référé pour obtenir une libération des lieux et des provisions. Elle laisse toutefois en suspès l’examen définitif de la validité de la clause résolutoire. Le renvoi des parties à se pourvoir au fond en atteste. Cette solution équilibre ainsi la protection du locataire et les droits du propriétaire dans un délai raisonnable.