Tribunal judiciaire de Marseille, le 5 juin 2025, n°25/01923

Le juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance réputée contradictoire le 5 juin 2025, examine une demande en constatation de résiliation de bail pour défaut de paiement. La propriétaire, ayant acquis le bien, agit contre les locataires occupants pour impayés et expulsion. Le juge constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion, tout en condamnant les locataires au paiement des sommes dues. Il rejette leurs demandes de délais de paiement et de maintien dans les lieux.

La mise en œuvre rigoureuse de la clause résolutoire légale

Le cadre légal impose une procédure spécifique pour la résiliation du bail. Le juge rappelle que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus » (article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Cette clause nécessite un commandement de payer demeuré infructueux pendant un délai légal. En l’espèce, le commandement signifié le 11 décembre 2024 est resté sans effet satisfaisant. Le juge note que « le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies » (Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire). La résiliation est donc acquise à la date du 12 février 2025, transformant les locataires en occupants sans titre.

La portée de cette décision est de rappeler le formalisme impératif de l’article 24. Le juge vérifie scrupuleusement la réunion des conditions de fond et de procédure. La jurisprudence confirme cette approche en exigeant un commandement précis et un délai d’inexécution pleinement écoulé. Un tribunal a ainsi jugé qu’un « commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, le règlement intervenu (…) étant insuffisant pour solder l’intégralité de la dette » (Tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, le 22 janvier 2026, n°25/00351). Le présent jugement suit cette interprétation stricte, refusant toute régularisation partielle.

La condamnation au paiement intégral des conséquences pécuniaires

La résiliation du bail ouvre droit à la réparation du préjudice subi par le bailleur. Le juge condamne d’abord les locataires au paiement de l’arriéré locatif jusqu’à la date de résiliation, soit 8.488,17 euros. Ensuite, il fixe l’indemnité d’occupation due pour la période d’occupation sans titre. Le jugement précise que « le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation » (Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation). Cette indemnité est fixée au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 741,90 euros mensuels.

La valeur de cette fixation réside dans l’application du principe de réparation intégrale. Le juge évite ainsi une indemnité forfaitaire et calcule le préjudice sur la base du contrat antérieur. Cette solution est conforme à la jurisprudence qui estime que fixer l’indemnité « au montant du loyer et des charges, éventuellement révisés (…) augmenté des taxes » assure une indemnisation complète (Cour d’appel de Paris, le 16 janvier 2024, n°21/13961). Le présent jugement adopte une méthode identique pour préserver les intérêts de la propriétaire.

Le rejet des demandes de délais fondé sur l’absence de conditions

Le juge écarte les demandes des locataires concernant des aménagements de la décision. Concernant une suspension de la clause résolutoire, le texte prévoit que « les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge » à la condition « que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience » (Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire). Le juge constate qu’en l’absence d’une telle reprise, la demande doit être rejetée.

La portée de ce rejet est de souligner le caractère conditionnel des mesures de clémence. Le législateur subordonne l’octroi de délais à un effort préalable du locataire. De même, la demande de délai pour quitter les lieux est rejetée car les locataires ne justifient d’aucune démarche de relogement. Le juge considère qu’après dix mois de résiliation et face à une bailleuse privée, un tel délai n’est pas justifié. Ces refus rappellent que la protection des locataires en difficulté n’est pas automatique et requiert une démarche active de leur part.