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Le tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé le 6 février 2025, examine une demande d’expulsion pour impayés de loyers. Le bailleur public justifie avoir respecté les formalités préalables à l’assignation. Le juge du contentieux de la protection déclare la demande recevable et constate la résiliation du bail. Il ordonne l’expulsion du locataire après un délai de deux mois et le condamne au paiement des sommes dues.
La régularité procédurale de la demande en expulsion
Le respect des formalités préalables substantielles. Le législateur a instauré des conditions de recevabilité strictes pour les demandes en constatation de résiliation de bail. Le bailleur doit saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. « Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement » (Article 24 II de la loi du 6 juillet 1989). Le bailleur public a signalé les impayés à la caisse d’allocations familiales plus de deux mois avant l’assignation. Cette diligence satisfait aux exigences légales et assure la recevabilité de son action.
L’accomplissement des notifications obligatoires à l’autorité administrative. Une autre condition de forme pèse sur le bailleur lors de l’introduction de l’instance. « À peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience » (Article 24 III de la loi du 6 juillet 1989). La preuve de la dénonciation à la préfecture six semaines avant l’audience est apportée. Le juge vérifie ainsi scrupuleusement le respect de toutes les étapes procédurales protectrices.
Le fondement légal de la résiliation du contrat de bail
L’acquisition de plein droit de la clause résolutoire conventionnelle. Le bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d’impayés. L’effet de cette clause est subordonné à un commandement demeuré infructueux. « Ce commandement est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai » (Motifs de la décision). Le défaut de paiement dans le délai de deux mois après le commandement rend la clause acquise. La résiliation est donc constatée rétroactivement à la date d’expiration de ce délai légal.
Les conséquences juridiques de la résiliation et les pouvoirs du juge des référés. Constatant la résiliation, le juge ordonne l’expulsion et condamne au paiement des sommes dues. Il rappelle le principe d’un délai de deux mois pour quitter les lieux. Le juge use de ses pouvoirs pour accorder une provision sur la créance incontestable. Il fixe également une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. Cette décision illustre la rigueur de l’exigence du paiement des loyers dans les baux d’habitation. Elle rappelle la force exécutoire des clauses résolutoires sous conditions légales.
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