Tribunal judiciaire de Marseille, le 9 janvier 2025, n°24/07113

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a rendu une ordonnance le 9 janvier 2025. Des bailleurs ont saisi le juge pour obtenir la résiliation d’un bail pour défaut de paiement et l’expulsion des locataires. Ils sollicitaient également le paiement provisionnel des loyers impayés et d’une clause pénale. Le juge a déclaré l’action recevable mais a renvoyé les parties au fond sur la résiliation. Il a accordé une provision sur la créance locative et rejeté la demande fondée sur la clause pénale. La décision soulève la question de l’appréciation de la contestation sérieuse en référé et celle de l’application dans le temps d’une loi modifiant un délai protecteur.

La mise en œuvre du référé face à une contestation sérieuse
Le juge rappelle les conditions de l’article 834 du code de procédure civile. Il peut ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. Une telle contestation survient lorsqu’un moyen de défense n’apparaît pas immédiatement vain. Elle laisse subsister un doute sur la décision au fond. « Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence » (Motifs). À l’inverse, l’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution. En l’espèce, le juge estime que les prétentions se heurtent à des contestations sérieuses. Ces éléments donnent matière à un débat approfondi devant le juge du fond. La portée de cette analyse est essentielle pour délimiter la frontière entre l’urgence et le fond. Elle protège le débat contradictoire sur des points complexes qui exigent un examen complet.

La neutralisation d’une clause résolutoire non conforme
Le bail contenait une clause prévoyant la résiliation de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement invoqué avait été délivré en application de cette clause. Le juge relève le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989. Il en déduit que le délai accordé au locataire pour régulariser est un délai minimum. « la clause résolutoire litigieuse ne stipule pas un délai d’au moins six semaines […] de sorte que le commandement de payer délivré sur le fondement d’une prétendue clause résolutoire est irrégulier et privé d’effet » (Motifs). La décision précise que la loi nouvelle réduisant ce délai à six semaines ne s’applique pas aux baux en cours. Cette solution est conforme à la jurisprudence qui souligne la nature protectrice de ce délai. « un délai de deux mois pour acquitter les causes d’un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire » (Tribunal judiciaire de Tours, le 7 novembre 2025, n°25/01168). La valeur de l’arrêt est de rappeler la nullité de la clause et de l’acte qui en procède.

L’octroi d’une provision sur une créance non sérieusement contestable
Malgré le renvoi au fond sur la résiliation, le juge constate l’existence d’une dette locative certaine. Il relève que les locataires restent débiteurs d’une somme précisément chiffrée. « L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner […] à payer […] la somme de 7 644,29 euros à titre provisionnel » (Motifs). Cette décision s’appuie sur l’article 835 du code de procédure civile. Elle illustre la dissociation possible entre les différents chefs de demande dans une instance en référé. La portée pratique est importante pour le bailleur, qui obtient une condamnation exécutoire à titre provisoire. Cette mesure conserve son caractère provisionnel et n’interfère pas avec le jugement à intervenir sur le fond du litige.

L’interdiction absolue des clauses pénales en matière locative
Les bailleurs demandaient également l’application d’une clause pénale stipulée au contrat. Le juge écarte cette demande en appliquant strictement l’article 4 de la loi de 1989. « est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités » (Motifs). Cette disposition est d’ordre public et vise à protéger le locataire contre des sanctions abusives. La solution rappelle le caractère prohibitif absolu de ce type de stipulations. Sa valeur est de prévenir toute tentative de contournement des règles protectrices du statut de la location d’habitation. Elle renforce la sécurité juridique du locataire en invalidant de telles clauses, quelle que soit leur formulation.