Le tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé comme juge des contentieux de la protection, rend une ordonnance le 9 octobre 2025. Un bailleur social demande l’expulsion d’une locataire pour impayés. Le juge déclare la demande recevable et constate la résiliation de plein droit du bail. Il ordonne l’expulsion et condamne la locataire au paiement des sommes dues. La décision est rendue par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire malgré la non-comparution de la défenderesse.
La régularité procédurale de la demande en résiliation
Le respect des formalités préalables à l’assignation. Le législateur a encadré la procédure d’expulsion pour impayés afin de protéger les locataires. La décision vérifie scrupuleusement le respect des délais imposés au bailleur. « L’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience » (Motifs). Le bailleur produit la preuve de cette notification effectuée en temps utile. Cette formalité constitue une condition de recevabilité de la demande. Sa stricte application garantit une information des services de l’Etat pour une éventuelle intervention sociale.
L’obligation de saisine préalable de la commission de coordination. Pour les bailleurs personnes morales, une étape supplémentaire est requise avant toute action en justice. « Les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer […] une assignation […] avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission » (Motifs). Le bailleur démontre avoir signalé les impayés à cette commission plus de deux mois avant l’assignation. Cette procédure vise à favoriser le traitement amiable du conflit et le maintien dans les lieux. Son respect est une condition essentielle de recevabilité que le juge contrôle d’office.
La mise en œuvre de la clause résolutoire de plein droit
Les conditions d’acquisition de la résiliation de plein droit. Le bail contient une clause prévoyant sa résiliation automatique en cas d’impayés. La loi en conditionne l’effectivité à un formalisme strict. Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant expressément cette clause. « Ce commandement […] est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai » (Motifs). Cette jurisprudence rejoint celle de la Cour d’appel de Grenoble qui rappelle que la clause « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (Cour d’appel de Grenoble, le 23 septembre 2025, n°24/00284). Le délai de deux mois constitue un ultime répit pour le locataire.
Les conséquences juridiques de la résiliation constatée. La résiliation étant intervenue de plein droit, le juge se borne à en constater la réalité. « Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 19 mai 2025 » (Motifs). Cette constatation emporte des effets immédiats. Elle légitime la demande d’expulsion et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. Le juge statue malgré la non-comparution, appliquant l’article 472 du code de procédure civile. « Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée » (Tribunal judiciaire de Meaux, le 27 novembre 2025, n°25/02397). L’ordonnance est exécutoire par provision, accentuant l’effectivité de la décision.
