Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, rend une ordonnance le 9 octobre 2025. Le bailleur sollicite la constatation de la résiliation d’un bail pour défaut de paiement et l’expulsion du locataire. Ce dernier ne comparaît pas. Le juge déclare la demande recevable et fait droit aux principales requêtes. Il constate la résiliation de plein droit du bail et ordonne l’expulsion sous deux mois, tout en accordant une provision au bailleur.
La régularité procédurale de la demande en résiliation
Le respect des conditions de forme préalables à l’action est strictement contrôlé. Le législateur impose une notification spécifique de l’assignation aux autorités administratives. « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience » (article 24 III de la loi du 6 juillet 1989). La production de l’acte de dénonciation daté du 27 juin 2025 pour une audience du 9 octobre satisfait cette exigence. Cette formalité substantielle conditionne l’examen au fond, garantissant un délai de concertation préalable. La jurisprudence confirme que le défaut de saisine de la CCAPEX peut entraîner l’irrecevabilité de la demande. « les bailleurs ne sollicitent pas le constat de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire » (Tribunal judiciaire de Bobigny, le 29 avril 2025, n°24/09275). La présente décision valide ainsi une procédure régulière, respectueuse des droits de la défense et des mesures de prévention.
L’acquisition de plein droit de la clause résolutoire conventionnelle
Le juge analyse les conditions de mise en œuvre de la clause contractuelle insérée dans le bail. Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant expressément la clause le 24 avril 2025. « Ce commandement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 avril 2025, est resté sans effet pendant plus de deux mois » (Motifs de la décision). L’inexécution persistante du locataire après ce formalisme déclenche automatiquement la résolution. « Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 24 juin 2025 » (Motifs de la décision). Le juge se borne à constater un effet de droit prévu par la convention, sans exercer de pouvoir discrétionnaire. Cette solution rejoint celle d’une cour d’appel ayant statué sur un mécanisme identique. « c’est à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies » (Cour d’appel de Grenoble, le 23 septembre 2025, n°24/00284). La force obligatoire du contrat et la sécurité juridique des stipulations conventionnelles sont ainsi pleinement consacrées.
Les mesures ordonnées en référé et leurs modalités d’exécution
Le juge use des pouvoirs spécifiques à la procédure de référé pour accorder des mesures provisoires. En présence d’une obligation non sérieusement contestable, il peut allouer une provision. Il condamne le locataire à payer « la somme provisionnelle de 5200,00 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés » (Motifs de la décision). Il ordonne également l’expulsion, mais en l’absence de circonstances particulières, il respecte le délai légal de grâce. « Il n’y a donc pas lieu de faire exception au principe posé par ledit article » (Motifs de la décision). Le locataire bénéficie donc du délai de deux mois prévu par le code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, le juge fixe une indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux, préservant les intérêts du bailleur. Enfin, il rappelle le principe d’exécution provisoire de plein droit des ordonnances de référé. Ces mesures combinées assurent une protection effective des droits du créancier tout en préservant les garanties procédurales du débiteur défaillant.
La portée de la décision rendue par défaut
La décision est rendue en l’absence du défendeur, ce qui n’affecte pas le fond du débat. Le juge statue néanmoins sur la demande au vu de sa régularité et de son bien-fondé. « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » (article 472 du Code de Procédure Civile). L’ordonnance est ainsi réputée contradictoire. Le locataire, en ne comparissant pas, renonce à contester les faits allégués et les sommes réclamées. Le juge vérifie pourtant scrupuleusement le respect des conditions légales et contractuelles. Cette approche garantit que l’absence d’une partie ne conduit pas à une décision injuste ou irrégulière. Elle renforce l’autorité de la justice en évitant que le défaut de comparution ne soit une tactique dilatoire. La solution démontre l’équilibre entre célérité procédurale et protection des droits substantiels, même dans le cadre du référé.
