Le tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé par son juge des contentieux de la protection, a rendu une ordonnance le 9 octobre 2025. Des bailleurs ont saisi le juge pour constater la résiliation d’un bail d’habitation et obtenir l’expulsion des locataires, ces derniers n’ayant pas comparu. Le juge a examiné la recevabilité de la demande et le fondement de la résiliation. Il a déclaré la demande recevable, constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion et condamné les locataires au paiement de diverses sommes.
La régularité procédurale de la demande en résiliation
Le respect des conditions de forme préalables à l’action en justice est impératif. Le législateur a en effet assorti d’une condition de délai la notification de l’assignation aux fins de constat de résiliation. Le juge vérifie scrupuleusement le respect de cette formalité substantielle. « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience » (Sur la recevabilité de la demande). La production d’un justificatif de cette notification dans les délais est donc essentielle pour la recevabilité.
Cette exigence procédurale vise à garantir une information certaine de l’autorité administrative. Elle permet à cette dernière d’exercer ses prérogatives en matière de logement. La jurisprudence confirme cette approche stricte de la condition de délai. « L’assignation du 27 décembre 2023 a été régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l’audience; La demande est donc recevable » (Tribunal judiciaire de Bobigny, le 17 janvier 2025, n°24/00713). La décision commentée illustre ainsi la nécessité d’une notification parfaitement régulière pour éviter une fin de non-recevoir.
L’effectivité de la clause résolutoire en cas d’inexécution
Le juge analyse les conditions de mise en œuvre d’une clause résolutoire conventionnelle. Une telle clause, prévue par un bail, peut produire ses effets de plein droit. Son acquisition est subordonnée à l’inexécution d’une obligation précise après mise en demeure. En l’espèce, le bail contenait une clause applicable en cas de non-paiement des loyers après un commandement resté impayé deux mois. Un commandement visant expressément cette clause a été délivré pour un arriéré de loyers.
L’acquisition de la clause résolutoire résulte ici de l’inaction des locataires. Le défaut de paiement dans le délai imparti par le commandement entraîne la résiliation de plein droit. « Ce commandement est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai. Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié » (Sur la résiliation du bail). L’absence de réaction des locataires à la mise en demeure consolide la position des bailleurs.
Cette solution se distingue d’une hypothèse où le débiteur exécuterait l’obligation visée. La jurisprudence rappelle que la clause ne peut alors produire son effet. « M. [I] [Y] a ainsi justifié de l’activité exercée dans les locaux loués dans le délai d’un mois imparti au commandement. La clause résolutoire ne peut ainsi avoir pris effet » (Tribunal judiciaire de Paris, le 15 mai 2025, n°22/03825). La décision souligne donc l’importance de l’objet précis du commandement et de l’inexécution persistante pour la résiliation de plein droit.
Les pouvoirs du juge des référés en présence d’une clause résolutoire acquise
Le juge des référés peut constater une situation juridique non sérieusement contestable. Lorsqu’une clause résolutoire est acquise de plein droit, le bail est résilié. Le juge peut alors en tirer les conséquences pratiques immédiates. Il statue en référé sur le fondement de l’absence de contestation sérieuse. L’ordonnance constate ainsi la résiliation à une date certaine et en ordonne les suites logiques, dont l’expulsion.
Les mesures ordonnées visent à mettre fin à une occupation privée de titre. Le juge condamne les anciens locataires à payer une indemnité d’occupation. Cette indemnité court jusqu’à la libération effective des lieux. « une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu’à libération effective des lieux » (PAR CES MOTIFS). Le juge use de ses pouvoirs pour rétablir une situation conforme au droit.
L’exécution provisoire de droit renforce l’efficacité de la décision. Elle permet aux bailleurs de recouvrer la jouissance de leur bien sans délai supplémentaire. Le juge rejette en revanche les demandes non suffisamment justifiées, comme celle sur la résistance abusive. Cette décision démontre l’équilibre entre célérité procédurale et respect des droits de la défense, même en l’absence de comparution.
