Le tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé par son juge des contentieux de la protection, a rendu une ordonnance le 9 octobre 2025. Le propriétaire d’un logement a saisi le juge pour constater la résiliation d’un bail et obtenir l’expulsion du locataire, ce dernier n’ayant pas comparu. Le juge a examiné la recevabilité de la demande et le bien-fondé de la résiliation. Il a déclaré l’action recevable, constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion avec le paiement de diverses sommes.

La régularité procédurale de la demande en résiliation

Le respect d’une condition de forme préalable. La loi impose une formalité substantielle pour les demandes en constatation de résiliation de bail d’habitation. Le juge vérifie scrupuleusement le respect du délai de dénonciation de l’assignation à l’autorité préfectorale. « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience » (article 24 III de la loi du 6 juillet 1989). La production d’un justificatif daté du 29 juillet 2025 pour une audience du 9 octobre 2025 satisfait à cette exigence. Cette condition vise à permettre une intervention administrative préventive pour éviter l’expulsion. Son contrôle strict par le juge garantit l’équilibre des procédures locatives.

L’absence de contradiction n’affecte pas l’examen au fond. Le défendeur ne s’étant pas présenté à l’audience, le juge statue par décision réputée contradictoire. Il rappelle le principe selon lequel le juge statue néanmoins sur le fond. « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée » (article 472 du Code de Procédure Civile). L’ordonnance démontre ainsi que l’absence de débat oral ne dispense pas d’un examen complet des moyens. Cette application assure la protection des droits de la partie absente et la légalité de la décision.

Les conditions de fond de la résiliation de plein droit

L’acquisition de la résiliation par l’inexécution du commandement. Le bail contenait une clause résolutoire expressément prévue par la loi. Le juge retrace la mise en œuvre de la procédure légale par le propriétaire. Un commandement de payer notifié le 24 mars 2025 est demeuré sans effet pendant plus de deux mois. « Ce commandement […] est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai » (Motifs de la décision). La condition légale est donc remplie, entraînant la résiliation de plein droit à la date anniversaire du commandement. Cette analyse confirme l’effectivité des clauses résolutoires sous réserve du strict respect des délais légaux.

La distinction avec l’hypothèse d’un paiement dans le délai. La solution se distingue d’un cas où le locataire aurait payé dans le délai de deux mois. Une jurisprudence antérieure a jugé qu’un paiement dans ce délai empêchait l’acquisition de la résiliation. « Or, les causes du commandement de payer […] ont été réglées dans le délai de deux mois » (Tribunal judiciaire de Valence, le 17 avril 2025, n°24/00789). En l’espèce, l’absence de paiement dans le délai légal rend la clause acquise. Cette application contrastée souligne le caractère suspensif du délai de deux mois, protecteur du locataire qui se met en règle.

Les mesures ordonnées en référé et leurs modalités

L’octroi de mesures provisoires en présence d’une obligation non sérieusement contestable. Le juge use de ses pouvoirs de référé pour accorder une provision et ordonner l’exécution. Il fonde sa décision sur l’absence de contestation sérieuse de l’obligation de payer et de libérer les lieux. « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation » (article 835 du Code de Procédure Civile). L’absence de paiement et de défense du locataire justifie pleinement ces mesures. Le référé apparaît ainsi comme un instrument efficace pour obtenir l’exécution forcée d’obligations certaines.

Le détail des condamnations pécuniaires et de l’expulsion. La décision comporte un dispositif complet visant à réparer le préjudice du propriétaire. Elle ordonne l’expulsion avec le concours de la force publique après un délai. Elle condamne au paiement d’une provision pour loyers impayés et d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération. « une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges » (Motifs de la décision). L’exécution provisoire de droit renforce l’efficacité de ces mesures. Cette ordonnance illustre l’étendue des pouvoirs du juge des contentieux de la protection pour trancher un litige locatif complet.