Le tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé le 9 octobre 2025, examine une demande d’expulsion pour impayés. Le juge du contentieux de la protection déclare la demande recevable et constate la résiliation du bail. Il ordonne l’expulsion des locataires mais rejette la demande de paiement d’un arriéré locatif.
La régularité procédurale de la demande en résiliation
Le respect d’une condition de forme préalable. Le législateur impose une formalité substantielle pour les demandes en constatation de résiliation de bail. « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience » (article 24 III de la loi du 6 juillet 1989). La production de l’acte de dénonciation justifie la recevabilité de l’action intentée par le bailleur. Cette condition vise à informer l’autorité publique des litiges locatifs. Son strict respect est une cause d’irrecevabilité de la demande principale.
La régularité du déclenchement de la clause résolutoire. Le juge vérifie le respect des conditions contractuelles et légales de la résiliation. Le bail contenait une clause résolutoire applicable en cas de défaut de paiement. Un commandement visant cette clause a été délivré le 25 février 2025 pour un montant précis. « Ce commandement est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai » (Motifs). La clause est donc réputée acquise de plein droit, résiliant le bail à date fixe. Cette analyse rejoint la jurisprudence sur l’effet du commandement. « Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » (Tribunal judiciaire de Paris, le 16 janvier 2025, n°21/06387). Le délai contractuel de deux mois est ici respecté.
Les effets juridiques de la résiliation constatée
L’expulsion ordonnée dans le respect d’un délai légal. La constatation de la résiliation ouvre droit à la restitution des lieux. Le juge ordonne l’expulsion des locataires et de tout occupant avec le concours possible de la force publique. Il refuse cependant de réduire le délai de grâce légal. « L’UDAF du TARN ne justifie d’aucun motif particulier autorisant que le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution soit réduit » (Motifs). Ce délai impératif protège le locataire expulsé en lui laissant un temps d’organisation. Le juge rappelle aussi le caractère exécutoire de plein droit de l’ordonnance de référé. Cette mesure urgente vise à faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le rejet des demandes accessoires non justifiées. Le juge opère un contrôle complet des prétentions financières du bailleur. L’examen du décompte actualisé révèle l’absence de créance certaine. « Monsieur et Madame [H] ne sont redevables d’aucune somme envers Madame [P] » (Motifs). Les demandes à ce titre sont donc déboutées. L’équité conduit également à refuser l’allocation de frais irrépétibles au bailleur. En revanche, les locataires supportent les dépens et le coût du commandement initial. Cette décision distingue nettement la constatation de la résiliation, qui est acquise, du recouvrement de créances, qui nécessite une preuve certaine.
