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Le juge des contentieux de la protection, statuant le 19 septembre 2025, examine les demandes d’un bailleur contre son ancien locataire. Ce dernier a quitté les lieux sans congé formel, remettant simplement les clés. Le juge doit trancher sur le paiement des loyers dus pendant le préavis et sur l’indemnisation pour dégradations locatives. Il condamne le locataire au paiement des sommes réclamées, mais en réduisant le montant alloué pour les réparations.
La qualification du départ et ses conséquences pécuniaires
La détermination de l’origine du congé. La décision analyse les circonstances du départ du locataire pour qualifier le préavis applicable. Le juge relève l’absence de notification d’un congé émanant du preneur, ce dernier s’étant contenté de remettre les clés. Cette situation est cruciale pour déterminer le régime de responsabilité financière durant la période de préavis. La solution retenue aligne la jurisprudence sur l’exigence d’une manifestation de volonté claire.
L’application du régime de responsabilité financière. Faute de congé notifié par le locataire, le juge applique le principe selon lequel le preneur reste redevable du loyer pendant le délai de préavis. « Il demeure tenu au paiement des loyers et charges dans un délai de trois mois à compter de l’état des lieux de sortie » (Motifs, point 1). Cette solution est conforme à la lettre de la loi, rappelée par la jurisprudence, qui distingue selon l’auteur du congé. « Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé » (Tribunal judiciaire de Strasbourg, le 8 janvier 2026, n°25/01212). Le bailleur ayant limité sa demande à un mois, la dette est fixée en conséquence.
L’appréciation des dégradations et la répartition de la charge de preuve
La distinction entre vétusté et dégradations imputables. Le juge opère une analyse comparative détaillée des états des lieux d’entrée et de sortie. Il distingue soigneusement l’usure normale liée à la durée d’occupation, soit six ans et trois mois, des dégradations anormales ou du manque d’entretien. Cette démarche permet d’isoler la part de préjudice réellement indemnisable pour le bailleur. Le raisonnement s’appuie sur une définition objective de la vétusté.
La mise en œuvre des présomptions et le pouvoir d’appréciation du juge. La décision rappelle les règles de preuve en la matière. Si le locataire est présumé responsable des dégradations constatées à la sortie, le bailleur doit d’abord prouver leur existence. « Il appartient cependant au bailleur de rapporter la preuve de l’existence des dégradations locatives » (Motifs, point 2). Le juge use ensuite de son pouvoir souverain pour évaluer le préjudice. Il alloue une somme inférieure à celle demandée, considérant l’état initial déjà dégradé et la longue occupation. Cette approche concrète équilibre les intérêts des deux parties.
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