Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement le 19 septembre 2025, examine une demande en résiliation de bail pour impayés. Les bailleuses sollicitent le paiement de la dette locative et la constatation de la résolution du contrat. Le jugement, réputé contradictoire malgré la non-comparution d’un locataire, déclare la demande recevable et fait droit aux demandes principales tout en accordant des délais de paiement. Cette décision illustre l’équilibre recherché entre la protection du créancier et la prise en compte de la situation du débiteur.

La rigueur des conditions procédurales préalables à la résiliation

Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités imposées par la loi du 6 juillet 1989. La saisine de la commission de prévention des expulsions est une condition essentielle de recevabilité. « En l’espèce, alors que la dette locative était supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel, les bailleuses justifient avoir saisi la CCAPEX le 22 janvier 2025 » (Motifs, point 2). Cette justification préalable est impérative pour toute action en résiliation. La notification de l’assignation au préfet est également contrôlée avec exactitude. « Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture par voie électronique le 03 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience » (Motifs, point 2). Le strict respect de ce délai est une condition de recevabilité absolue. La jurisprudence rappelle que l’irrecevabilité est encourue en cas de défaut de justification. « Son action aux fins d’acquisition de la clause résolutoire est en conséquence irrecevable en application des dispositions susvisées » (Tribunal judiciaire de Paris, le 6 septembre 2024, n°24/00101). Le juge opère ainsi un contrôle de régularité formelle avant tout examen au fond.

L’effectivité de la clause résolutoire et la modulation judiciaire de ses effets

L’acquisition de la clause résolutoire est constatée dès lors que ses conditions conventionnelles et légales sont réunies. Le commandement de payer, visant expressément la clause, déclenche un délai de grâce de six semaines. « Les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines suivant sa signification » (Motifs, point 4). L’expiration de ce délai sans paiement entraîne la résiliation de plein droit. La dette locative restante est liquidée en tenant compte de la solidarité conventionnelle. « Le bail prévoit par ailleurs, en sa page 5, la solidarité des locataires » (Motifs, point 3). Ce principe conventionnel s’impose, la solidarité ne se présumant pas en droit commun. « La solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée » (Tribunal judiciaire de Mulhouse, le 28 novembre 2025, n°25/00378). Le juge adapte cependant les conséquences de la résolution à la situation des locataires. Il accorde des délais de paiement et suspend la clause résolutoire. « Il convient, compte tenu de l’accord express du bailleur, de faire droit à la demande en délais de paiement » (Motifs, point 5). Cette suspension est conditionnée au paiement régulier des échéances et du loyer courant. La décision opère ainsi une conciliation entre l’exécution du contrat et la prévention des expulsions. Elle assure une protection effective du droit de propriété tout en aménageant les effets de la défaillance.