Tribunal judiciaire de Meaux, le 19 septembre 2025, n°25/02252

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement le 19 septembre 2025, examine une demande en résiliation de bail pour impayés. Le bailleur, une société civile, a assigné ses locataires après une saisine préalable de la CCAPEX. La décision statue sur la recevabilité de la demande, le montant de la dette, la résiliation et l’octroi de délais de paiement exceptionnels malgré l’absence de reprise du loyer courant.

La rigueur des conditions de recevabilité et le contrôle de la dette

Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités préalables à l’assignation. La saisine de la commission par le bailleur est un préalable obligatoire, tout comme la notification de l’assignation au préfet. « En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales (…) ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation (…) avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission » (Motifs, 1). Le juge constate la régularité de ces actes, rendant la demande recevable. Ce contrôle strict protège le locataire contre une action prématurée et assure le respect du cadre procédural protecteur.

L’examen de la dette locative conduit à un réexamen détaillé de son assiette. Le juge opère une distinction nette entre les éléments constitutifs de la créance et les frais interdits. « Or, l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de relance » (Motifs, 2). En conséquence, les frais de rejet de prélèvement inclus dans le décompte sont retranchés. Cette analyse rejoint une solution jurisprudentielle antérieure qui assimile ces frais à des dommages et intérêts non intégrables à la dette locative. « En revanche, tout d’abord que le décompte comprend 10 facturations de frais de rejets de prélèvement (4,05 €) s’apparentant à une demande de dommages et intérêts » (Tribunal judiciaire de Tarbes, le 27 janvier 2026, n°25/01471). Le juge affirme ainsi son pouvoir de contrôle sur chaque poste de la créance réclamée.

L’équilibre entre la sanction de l’inexécution et le maintien dans les lieux

La résiliation de plein droit est constatée du fait de la réunion des conditions contractuelles et légales. Le commandement de payer visant la clause résolutoire est resté infructueux pendant le délai de deux mois. « Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer » (Motifs, 3). Le juge ne fait qu’entériner l’effet automatique de la clause, consacrant la force obligatoire du contrat et la sanction de l’inexécution. Cette solution rappelle que la clause résolutoire, régulièrement mise en œuvre, produit ses effets de droit.

Toutefois, le juge use de son pouvoir d’appréciation pour aménager les conséquences de cette résiliation. Il accorde des délais de paiement et suspend la clause résolutoire malgré le non-respect d’une condition légale. En effet, « à la date de l’audience, le dernier loyer courant (…) n’avait pas été réglé dans son intégralité » (Motifs, 4). Le juge justifie cette dérogation par « l’accord express du bailleur » (Motifs, 4). Cette solution pragmatique privilégie le maintien dans les lieux et l’apurement de la dette, subordonnant la validation rétroactive de la suspension au respect strict du plan de paiement. Elle illustre la recherche d’une solution équitable adaptée à la situation économique fragile des locataires.