Tribunal judiciaire de Meaux, le 19 septembre 2025, n°25/02253

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement du 19 septembre 2025, examine une demande en résiliation de bail pour impayés. Le bailleur, une société civile, agit contre sa locataire pour un important arriéré de loyers. La décision statue sur la recevabilité de la demande, la dette locative, la résiliation et l’octroi de délais de paiement. Elle accueille la demande de résiliation tout en accordant des facilités de paiement exceptionnelles.

La régularité procédurale comme condition de recevabilité

Le juge vérifie d’abord le strict respect des formalités préalables à l’action en résiliation. Pour les bailleurs personnes morales, la saisine de la commission dédiée est une condition essentielle. « les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission » (Motifs, 1). La preuve d’une saisine régulière plus de deux mois avant l’assignement rend la demande recevable. Cette analyse rejoint la solution d’une cour d’appel récente qui a jugé dans le même sens (Cour d’appel de Versailles, le 4 mars 2025, n°23/07059). La notification de l’assignation au préfet six semaines avant l’audience constitue une seconde condition de recevabilité. Le juge constate son respect, écartant ainsi tout vice de procédure. Cette rigueur protège le locataire contre des actions précipitées et assure un encadrement judiciaire.

La détermination de la créance et l’exclusion des frais abusifs

L’établissement de la dette locative obéit à des règles protectrices du preneur. Le juge rappelle le principe de l’obligation de payer le loyer et la charge de la preuve incombant au bailleur. Il retient le montant principal de l’arriéré justifié par les pièces du dossier. Cependant, il opère une correction significative en excluant certains frais du décompte. « il ressort du décompte qu’a été intégré à la dette locative, à quatre reprises, des frais de rejet d’un montant de 1,71 euros chacun. Or, l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de relance » (Motifs, 2). Ces frais, considérés comme des frais de recouvrement, sont légalement exclusifs de la dette locative récupérable. Cette application stricte de la loi rejoint une jurisprudence constante sur ce point (Tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan, le 1 juillet 2025, n°25/00034). La portée de ce contrôle est essentielle pour empêcher l’alourdissement artificiel de la créance par des clauses ou pratiques abusives.

La résiliation de plein droit et son aménagement judiciaire équitable

Le juge constate la régularité de la mise en œuvre de la clause résolutoire. Le commandement de payer visant la clause, resté infructueux pendant deux mois, permet son acquisition de plein droit. La résiliation est donc constatée rétroactivement à la date d’expiration du délai. Toutefois, le juge use de son pouvoir d’aménagement pour tempérer les effets de cette résiliation. Malgré l’absence de reprise du paiement du loyer courant, condition habituellement requise, il accorde des délais de paiement étendus. Cette décision exceptionnelle repose sur « l’accord express du bailleur de déroger aux dispositions de l’article 24 » (Motifs, 4). Le juge suspend ainsi les effets de la clause résolutoire pendant la durée du plan d’apurement. Cette suspension conditionnelle offre une ultime chance au locataire de conserver son logement. Elle illustre la conciliation entre la sanction de l’inexécution et la protection contre l’expulsion.

La portée préventive et les garanties d’exécution

La décision instaure un régime équilibré mêlant assistance et fermeté. L’octroi de trente-six mensualités symboliques vise à permettre le règlement de la dette malgré la précarité financière du locataire. La suspension de la clause résolutoire est le corollaire de cette mesure de grâce. Elle a une valeur préventive en évitant une expulsion immédiate. Cependant, le juge assortit ce dispositif de garanties strictes pour le bailleur. Tout manquement aux échéances ou au loyer courant entraîne la fin de la suspension. La dette redevient alors immédiatement exigible et l’expulsion peut être autorisée. Le juge précise même les modalités pratiques de cette expulsion et le régime de l’indemnité d’occupation due après résiliation. Cette articulation démontre que la clémence judiciaire n’est pas une renonciation aux droits du créancier. Elle constitue un ultime sursis conditionnel, où la stabilité du logement reste subordonnée à une exécution rigoureuse des engagements.