Le 27 mars 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux a rendu une ordonnance provisoire non contradictoire dans le cadre de la procédure spéciale de constat de résiliation du bail pour abandon du logement. Un bail avait été conclu le 22 juin 2022 entre un office public de l’habitat, aux droits duquel vient une société d’habitat social, et une locataire, portant sur un logement situé dans une commune de Seine-et-Marne. Le bailleur a, par acte d’huissier du 3 décembre 2025, mis en demeure la locataire de justifier de l’occupation effective du logement, sans réponse dans le mois. Sur le fondement des articles L.142-1 et L.142-2 du code des procédures civiles d’exécution, il a fait constater l’état d’abandon par un commissaire de justice le 5 février 2026. Le procès-verbal révélait que les lieux étaient inoccupés, inhabités, avec un mobilier parcellaire et un jardinet à l’abandon. Le bailleur a alors saisi le juge aux fins de constat de résiliation du bail, d’autorisation de reprise des lieux, de condamnation au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation, ainsi que de statuer sur le sort des meubles. La question de droit était de déterminer si, dans le cadre de cette procédure non contradictoire visant à constater la résiliation pour abandon, le juge pouvait prononcer une condamnation à une indemnité d’occupation et statuer sur les meubles. Le juge a constaté la résiliation du bail, autorisé la reprise des lieux, commis un commissaire de justice pour y pénétrer et gérer les meubles selon le décret du 10 août 2011, condamné la locataire à payer la somme de 1 070,97 euros au titre des loyers et charges impayés, mais a rejeté la demande d’indemnité d’occupation et les demandes relatives aux meubles, faute de fondement juridique suffisant. Il convient d’analyser cette décision en ce qu’elle affirme la résiliation pour abandon dans un cadre procédural spécifique (I) et en ce qu’elle en limite strictement les effets accessoires (II).
I. L’affirmation de la résiliation pour abandon du logement dans le cadre procédural spécifique
A. Les conditions de la résiliation : l’absence d’occupation personnelle établie
Le juge a constaté que le logement était « vide d’occupant et d’habitation » en se fondant sur le procès-verbal du commissaire de justice, lequel relevait un mobilier parcellaire et un jardinet à l’abandon. La procédure des articles L.142-1 et L.142-2 du code des procédures civiles d’exécution permet au bailleur, après une mise en demeure restée infructueuse pendant un mois, de faire constater l’état d’abandon. Ce constat, accompagné d’un rapport circonstancié, emporte résiliation de plein droit du bail si le juge le constate. En l’espèce, la preuve de l’inoccupation était rapportée par des éléments objectifs : photographies, témoignage d’un voisin, absence de réponse à la mise en demeure. Le juge a ainsi validé le mécanisme légal, rejoignant la solution retenue par la Cour d’appel de Versailles qui, dans une affaire similaire, a confirmé la résiliation « pour défaut d’occupation personnelle durant plusieurs années » (Cour d’appel de Versailles, 1er avril 2025, n°24/02389). La condition d’absence d’occupation personnelle est donc interprétée strictement : elle ne se confond pas avec un simple défaut de paiement, mais exige une inoccupation matérielle et durable des lieux.
B. Les effets immédiats : reprise des lieux et condamnation à l’arriéré locatif
Une fois la résiliation constatée, le juge a autorisé le bailleur à reprendre possession du logement dans les formes et délais légaux, et a commis un commissaire de justice pour pénétrer dans les lieux, au besoin avec le concours de la force publique. Il a également condamné la locataire à payer la somme de 1 070,97 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 2 février 2026. Cette condamnation est logique : le bail ayant été résilié, le locataire reste tenu des loyers échus avant la résiliation. L’article 1er du décret du 10 août 2011, qui régit la procédure, ne prévoit pas expressément une telle condamnation, mais le juge a pu s’appuyer sur le contrat de bail et le décompte produit. Il s’agit d’une conséquence naturelle de la résiliation, qui ne heurte pas le caractère non contradictoire de l’ordonnance, la locataire pouvant former opposition. En revanche, le juge a refusé d’étendre les effets au-delà de ce que prévoit ce texte spécial.
II. Les limites strictes des pouvoirs du juge dans cette procédure non contradictoire
A. Le rejet de l’indemnité d’occupation : absence de fondement textuel
Le juge a rejeté la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation au motif qu’« une telle condamnation n’étant pas prévue par l’article 1er du décret du 10 août 2011 et les lieux étant manifestement inoccupés ». Cette solution est restrictive : dans le cadre d’une résiliation judiciaire classique, l’indemnité d’occupation est couramment accordée jusqu’à la libération des lieux. La Cour d’appel de Versailles, dans un autre contexte, a pu fixer l’indemnité au montant du loyer, estimant que le préjudice du bailleur était ainsi réparé (Cour d’appel de Versailles, 11 mars 2025, n°24/02352). Mais la procédure spéciale des articles L.142-1 et L.142-2 est dérogatoire : elle permet au bailleur d’obtenir rapidement le constat de résiliation et la reprise du logement, sans débats contradictoires. En contrepartie, le juge ne peut prononcer que les mesures strictement nécessaires à la reprise. L’indemnité d’occupation, qui suppose une occupation effective, serait en outre inadaptée si les lieux sont vides. Le rejet est donc juridiquement fondé.
B. Le rejet des demandes relatives aux meubles : renvoi au droit commun
Le juge a également rejeté les demandes de la société bailleresse relativement aux meubles présents dans les lieux, en considérant que « la demanderesse ne justifiant d’aucun fondement juridique en support de ses demandes ». Il a simplement renvoyé le bailleur à l’application de l’article 3 du décret du 10 août 2011 et du code des procédures civiles d’exécution. Ce faisant, le juge distingue nettement le constat de résiliation du sort des biens mobiliers. La procédure non contradictoire ne permet pas de trancher les contestations relatives à la propriété ou à la gestion des meubles. Le commissaire de justice est uniquement autorisé à gérer les biens « dans le respect des dispositions » du décret, c’est-à-dire selon une procédure de mise en garde-meubles ou de vente, mais le juge ne peut, dans cette ordonnance, ordonner leur enlèvement ou leur destruction. Cette prudence protège les droits de la locataire, qui pourra réclamer ses biens dans le cadre du droit commun. La décision illustre ainsi les limites de la procédure spéciale, cantonnée à la constatation de la résiliation et à la reprise du logement, sans pouvoir statuer sur les accessoires.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 142-1 du Code des procédures civiles d’exécution En vigueur
En l’absence de l’occupant du local ou si ce dernier en refuse l’accès, l’huissier de justice chargé de l’exécution ne peut y pénétrer qu’en présence du maire de la commune, d’un conseiller municipal ou d’un fonctionnaire municipal délégué par le maire à cette fin, d’une autorité de police ou de gendarmerie, requis pour assister au déroulement des opérations ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont au service ni du créancier ni de l’huissier de justice chargé de l’exécution.
Dans les mêmes conditions, il peut être procédé à l’ouverture des meubles.
Article L. 142-2 du Code des procédures civiles d’exécution En vigueur
Lorsque l’huissier de justice a pénétré dans les lieux en l’absence du débiteur ou de toute personne s’y trouvant, il assure la fermeture de la porte ou de l’issue par laquelle il est entré.
