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Le tribunal judiciaire statuant en référé, dans une ordonnance du 4 mars 2025, examine la demande d’un bailleur commercial. Ce dernier sollicite la constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire pour impayés et l’expulsion du locataire. Le juge retient l’absence de contestation sérieuse sur la régularité du commandement et la dette. Il constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion sous quinze jours. Il fixe également une indemnité d’occupation provisionnelle et condamne le locataire au paiement d’une provision pour l’arriéré locatif.
La compétence du juge des référés pour constater une résiliation de bail
Le juge des référés peut statuer sans condition d’urgence sur l’acquisition d’une clause. La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail. Cette solution consacre une compétence fonctionnelle du juge des référés en matière contractuelle. Elle permet une résolution rapide des litiges liés à l’exécution des baux commerciaux.
Le maintien dans les lieux après résiliation constitue un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. Ce fondement juridique autorise le juge à ordonner l’expulsion en référé. Il offre au bailleur un moyen efficace pour recouvrer la jouissance de son bien. La protection du droit de propriété justifie cette intervention rapide du juge.
Le régime probatoire et les effets du commandement régulier
Le bailleur doit rapporter la preuve de sa créance et de la régularité du commandement. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Cette formalité substantielle protège le locataire commercial d’une résiliation brutale. La jurisprudence antérieure confirme cette exigence protectrice.
Le commandement en l’espèce est jugé régulier car il contient toutes les mentions requises. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées. Cette régularité formelle est essentielle pour l’acquisition de la clause résolutoire. Elle garantit le contradictoire et le droit à la défense du preneur. L’absence de contestation sérieuse sur ce point entraîne la résiliation de plein droit.
Le pouvoir du juge pour accorder des mesures provisionnelles
Le juge peut allouer une provision sur une créance non sérieusement contestable. Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur. Cette disposition offre un recours utile pour le créancier face à un débiteur défaillant. Elle permet d’éviter l’aggravation du préjudice financier pendant l’instance.
La fixation de l’indemnité d’occupation et le rejet des délais de paiement sont également prononcés. L’indemnité d’occupation due par le locataire depuis l’acquisition de la clause résolutoire est fixée à titre provisionnel. Le juge rejette la demande de délais de paiement car elle n’est pas justifiée. Ces mesures assurent une compensation financière immédiate au bailleur. Elles traduisent la volonté de ne pas pénaliser la partie qui exerce ses droits légitimement.
Cette ordonnance illustre l’efficacité de la procédure de référé en matière de bail commercial. Elle confirme la compétence du juge des référés pour constater une résiliation de plein droit. La décision rappelle l’importance cruciale du commandement régulier pour l’acquisition de la clause. Elle offre au bailleur un panel de mesures pour recouvrer son bien et ses créances. Enfin, elle souligne le rôle du juge dans la prévention des troubles manifestement illicites.
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