Tribunal judiciaire de Melun, le 9 octobre 2025, n°24/06922

Le juge des contentieux de la protection a rendu un jugement le 9 octobre 2025. Il s’agissait d’un litige entre un bailleur et une locataire concernant la validité d’un congé pour vendre et les conséquences d’un incendie. La juridiction a validé le congé et débouté la locataire de ses demandes indemnitaires. Elle a également condamné la locataire aux dépens et à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La validation du congé pour vendre et la charge de la preuve

Le juge rappelle les conditions de validité du congé pour vendre prévues par la loi. Le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée à peine de nullité. Il constitue une offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du préavis. Le juge souligne qu’une offre à un prix volontairement dissuasif constitue une fraude. Il précise néanmoins que « Il incombe néanmoins au preneur de rapporter la preuve du caractère excessif du prix proposé dans le congé. » (Motifs, I). En l’espèce, la juridiction constate que le prix proposé est conforme aux éléments du marché. Elle relève notamment une évaluation récente et une vente comparable dans l’immeuble. Le congé est donc déclaré valide et le bail résilié.

Cette analyse confirme la répartition de la charge de la preuve en matière de congé frauduleux. La preuve du caractère excessif du prix pèse sur le locataire qui conteste le congé. Cette solution est conforme à la jurisprudence constante. La Cour d’appel de Paris a ainsi rappelé que « La charge de la preuve du caractère frauduleux d’un congé pour vendre, et notamment du caractère excessif du prix proposé, pèse sur le preneur » (Cour d’appel de Paris, le 14 novembre 2024, n°22/11837). Le simple désir de réaliser un profit ne suffit pas à caractériser la fraude. Le juge vérifie la réalité du motif et la sincérité du prix au regard du marché. L’appréciation concrète des éléments produits est donc essentielle pour rejeter une contestation infondée.

L’exonération du bailleur en cas de sinistre fortuit

Le juge examine la demande indemnitaire liée à l’incendie ayant rendu le logement inhabitable. Il applique l’article 1722 du Code civil. Cet article prévoit la résiliation du bail en cas de destruction fortuite. La responsabilité du bailleur n’est engagée que si le sinistre résulte d’un manquement à ses obligations. Le juge relève que l’expertise exclut la responsabilité du bailleur. L’origine de l’incendie demeure incertaine malgré les allégations de la locataire. Il estime que les éléments produits, comme des attestations sur la présence de nuisibles, sont insuffisants. Ils ne sont « pas corroborés par des constatations concrètes » (Motifs, II). La preuve d’un défaut d’entretien à l’origine du sinistre n’est donc pas rapportée.

Cette décision rappelle les conditions strictes de mise en cause de la responsabilité du bailleur. Le cas fortuit exonère le bailleur de toute obligation de dédommagement. La locataire doit prouver un lien de causalité entre le sinistre et une faute du bailleur. Des présomptions ou des témoignages non étayés par un rapport d’expertise sont généralement écartés. Le juge procède à une appréciation rigoureuse des preuves apportées. Il en va de même pour la demande fondée sur un trouble de jouissance antérieur. Des courriers de réclamation sans précision sur l’ampleur et la durée du préjudice sont jugés insuffisants. Cette rigueur procédurale protège le bailleur contre des demandes indemnitaires non établies.