Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé le 9 octobre 2025, examine une demande d’une société bailleur. Celle-ci sollicite l’accès au logement pour travaux, une provision sur créances locatives et la résiliation du bail pour défaut de paiement. Le locataire ne comparaît pas. Le juge ordonne l’accès sous astreinte et accorde une provision, mais déclare irrecevable la demande de résiliation.

L’encadrement strict des mesures d’urgence en matière locative

La décision opère une distinction nette entre les mesures urgentes fondées sur l’article 834 et celles sur l’article 835 du code de procédure civile. L’obligation d’accès pour travaux, tirée de la loi du 6 juillet 1989, est mise en œuvre sous astreinte. Le juge constate que « la bailleresse justifie d’une demande de réalisation de travaux » et a mis en demeure la locataire (Motifs, I). Cette mesure, destinée à faire cesser un trouble, relève de l’article 835 qui permet d’ordonner « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » (Motifs, introduction). La portée est pratique, assurant l’exécution forcée d’une obligation légale du locataire.

La demande de provision sur loyers impayés est traitée distinctement, sur le fondement de l’absence de contestation sérieuse. Le juge relève que la société « verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges » (Motifs, III). Il applique alors l’article 835, alinéa 2, disposant que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier » (Motifs, introduction). Cette solution est conforme à la jurisprudence, qui rappelle qu' »une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence » (Tribunal judiciaire de Créteil, le 20 novembre 2025, n°25/00359). La valeur de cette disposition est de garantir au créancier un recouvrement rapide dès lors que la dette est établie.

Les limites procédurales à la résiliation du bail pour impayés

La décision rappelle avec rigueur les conditions de forme substantielles pour obtenir la résiliation d’un bail pour défaut de paiement. Le juge constate simplement qu' »il n’est pas justifié que l’assignation a été dénoncée au préfet » (Motifs, II). Il applique alors strictement l’article 24-III de la loi de 1989, qui dispose qu’ « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département » (Motifs, II). Cette irrecevabilité sanctionne un vice procédural, indépendamment du bien-fondé potentiel de la demande sur le fond.

Le refus d’astreinte sur la provision accordée complète cette approche mesurée. Le juge estime que « la condamnation au paiement des loyers majorés des intérêts au taux légal est déjà de nature à réparer le préjudice » (Motifs, III). Cette analyse distingue l’indemnisation du retard, couverte par les intérêts, de l’exécution forcée d’une obligation de faire, qui justifie l’astreinte pour l’accès aux lieux. La portée est de prévenir les condamnations excessives et de réserver l’astreinte aux hypothèses où elle est indispensable pour garantir l’exécution.