Le juge des contentieux de la protection, statuant le 9 octobre 2025, examine une demande de constat de résiliation de bail pour impayés. Après avoir vérifié la recevabilité procédurale de l’action, le juge constate l’existence d’une dette locative et l’acquisition de la clause résolutoire. Il accorde néanmoins des délais de paiement au locataire et suspend les effets de la résiliation sous conditions, conciliant ainsi le recouvrement de la créance et le maintien dans les lieux.
La rigueur des conditions procédurales préalables à l’action en résiliation
Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités substantielles imposées au bailleur. La saisine préalable de la commission dédiée est une condition de recevabilité de la demande. « Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement » (Motifs, Sur la saisine de la CCAPEX). Cette exigence vise à favoriser le maintien des aides personnelles au logement et une tentative de résolution amiable. La notification de l’assignation au préfet constitue une seconde condition impérative. L’assignation doit être notifiée « au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent » (Motifs, Sur la notification au préfet). Cette formalité assure la coordination avec les services sociaux départementaux pour prévenir l’expulsion. Le contrôle de ces étapes garantit que le bailleur a activé tous les mécanismes de prévention avant de saisir le juge. Cette procédure encadrée protège le locataire vulnérable contre une expulsion précipitée. Elle impose une diligence particulière au créancier dans le recouvrement des loyers impayés.
L’équilibre judiciaire entre sanction du manquement et maintien dans les lieux
Le juge opère une conciliation entre la sanction de l’inexécution et la préservation du logement. Il constate d’abord la réalité de la dette et l’acquisition de la clause résolutoire. Le manquement s’étant perpétué, « il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies » (Motifs, Sur l’acquisition de la clause résolutoire). Cette constatation sanctionne le comportement du locataire défaillant. Le juge use ensuite de son pouvoir d’aménager les conséquences de cette résiliation. Il accorde des délais de paiement sous des conditions strictes. « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement » (Motifs, Sur les délais de paiement). Cette mesure de clémence est subordonnée à la reprise des paiements courants. Le juge suspend alors les effets de la résiliation pendant la durée des délais accordés. « Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge » (Motifs, Sur la suspension des effets de la clause résolutoire). Cette suspension conditionnelle offre une ultime chance au locataire de se maintenir. Elle illustre la fonction sociale du juge dans les litiges locatifs. La décision lie définitivement le sort du bail au strict respect du plan de paiement.
