Le tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire le 9 octobre 2025, a examiné une demande en résiliation de bail pour impayés. Les bailleurs sollicitaient le paiement des loyers dus, la résolution du contrat et l’expulsion de la locataire. Le juge a accueilli l’essentiel des demandes en constatant l’acquisition de la clause résolutoire et en ordonnant l’expulsion. Il a toutefois refusé de réduire le délai légal préalable à cette expulsion.
La régularité procédurale et le fondement de la demande
La recevabilité de l’action est soumise à une condition de délai impérative. L’assignation doit être notifiée au préfet six semaines avant l’audience pour permettre la mise en œuvre d’un accompagnement social. En l’espèce, cette formalité a été respectée puisque l’acte « a été dénoncée au préfet le 26 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 septembre 2025. » (Motifs, Sur la recevabilité) La demande est donc déclarée recevable, confirmant la rigueur de cette condition de fond pour les procédures d’expulsion locative.
Le bien-fondé de la demande repose sur la preuve des impayés. Les bailleurs ont produit le bail et un décompte détaillé établissant l’existence d’une créance. Le juge relève ainsi qu' »au 9 septembre 2025, la dette locative […] s’élève à la somme de 11 703,19 € au titre des loyers et charges impayés. » (Motifs, Sur le paiement des loyers) Cette somme est condamnée avec intérêts, sanctionnant le manquement à l’obligation essentielle de payer le prix de la location.
L’application du régime de la clause résolutoire et ses suites
La décision opère une distinction cruciale entre le délai légal et le délai contractuel. La loi du 27 juillet 2023 a instauré un délai de six semaines après commandement pour les nouveaux baux. Toutefois, le juge rappelle que cette réforme « n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours. » (Motifs, Sur l’acquisition de la clause) Le bail en cause stipulait un délai de deux mois, qui reste applicable.
L’acquisition de la clause est donc constatée au terme du délai contractuel. Le commandement de payer étant intervenu le 20 décembre 2024, et les impayés persistant, « les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 21 février 2025. » (Motifs, Sur l’acquisition de la clause) Ce point confirme la jurisprudence antérieure qui retient la date d’expiration du délai contractuel pour constater la résolution. L’expulsion est ordonnée, mais le juge refuse d’en accélérer la mise en œuvre en maintenant le délai de deux mois post-commandement de quitter les lieux.
Les conséquences de la résolution sont pleinement tirées. Une indemnité d’occupation est octroyée pour la période post-résolution, fixée au montant du loyer. La locataire est aussi condamnée aux dépens et à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La décision illustre ainsi l’articulation entre le droit commun des obligations et le régime protecteur de la procédure d’expulsion, au bénéfice final du bailleur dont les droits sont reconnus.
