Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire le 9 octobre 2025, a examiné une demande en constatation de résiliation de bail pour impayés. Après avoir vérifié la recevabilité de l’action, il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire tout en accordant des délais de paiement et en suspendant ses effets sous conditions. Cette décision illustre l’équilibre recherché entre la protection du créancier et le soutien au débiteur locataire.

La sanction du manquement contractuel et ses conditions procédurales

Le juge constate d’abord la régularité de la procédure engagée par le bailleur. Il rappelle que l’assignation doit être notifiée au préfet six semaines avant l’audience, sous peine d’irrecevabilité. Cette formalité, respectée en l’espèce, garantit l’intervention des services sociaux en amont du procès. Le juge vérifie ensuite le bien-fondé de la demande en examinant les preuves des obligations contractuelles et du défaut de paiement. « En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 8 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 septembre 2025. » (Sur la recevabilité de la demande) La dette locative est ainsi fixée à une somme précise, justifiant la condamnation au paiement. Le juge constate ensuite la réunion des conditions légales pour l’acquisition de la clause résolutoire. Il rappelle le formalisme imposé par la loi, notamment le commandement de payer et le délai de six semaines de carence. « Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 19 décembre 2024 […] il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 30 janvier 2025. » (Sur l’acquisition de la clause résolutoire) Cette analyse rigoureuse assure la sécurité juridique de la procédure de résiliation.

Le pouvoir d’aménagement du juge au service de la préservation du lien locatif

Le juge use ensuite de son pouvoir d’aménagement pour éviter la rupture du bail. Il accorde un échelonnement de la dette sur dix-neuf mois, après avoir examiné la situation financière des locataires et la reprise des paiements courants. Cette faculté, prévue par la loi, permet d’adapter la solution aux circonstances de l’espèce. « Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire, de la reprise du paiement du loyer d’août 2025, […] il y a lieu d’accorder […] un échelonnement de la dette sur une durée de 19 mois. » (Sur les délais de paiement) Le juge suspend alors les effets de la clause résolutoire pendant la durée de cet échelonnement. Cette suspension, conditionnée au respect scrupuleux du plan de paiement, offre une dernière chance aux locataires. « Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. » (Sur la suspension des effets de la clause résolutoire) Cette approche est conforme à l’esprit de la jurisprudence qui souligne que « pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. » (Cour d’appel de Caen, le 6 février 2025, n°23/00056) Enfin, le juge module les frais irrépétibles en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties. Il rejette la demande du bailleur sur ce point, confirmant le caractère subsidiaire et équitable de cette condamnation. Ce dispositif complet démontre la volonté du juge de privilégier le maintien dans les lieux tout en protégeant les intérêts légitimes du propriétaire.